Рынок ждёт "золотую середину": ставка 14–15% может перевернуть правила игры в недвижимости

Расширение программы семейной ипотеки на вторичный рынок заметно оживило сегмент готового жилья в России. До этого момента сделки по льготным условиям были доступны в основном на новостройки, а на вторичке предложение оставалось ограниченным. Теперь же семьи с детьми получили дополнительный выбор, а продавцы квартир — новых покупателей.

По словам аналитиков, активность заметно возросла как среди продавцов, так и среди покупателей. Особенно это ощущается в городах, где новостроек немного и рынок готового жилья играет ключевую роль.

Как изменились правила

В апреле 2025 года семейная ипотека распространилась на вторичный рынок. Участниками могут стать семьи, где есть хотя бы один ребёнок в возрасте до 6 лет. При этом объект должен отвечать ряду условий:

• Дом не должен быть старше 20 лет.
• Жильё не должно числиться в аварийном фонде.
• Программа работает только в тех городах, где строится не более двух многоквартирных домов.

Эти ограничения делают программу адресной и не позволяют использовать её в крупнейших мегаполисах, но зато дают шанс развиваться малым городам.

Реакция рынка

До внедрения программы многие продавцы вторичного жилья сталкивались с проблемой: покупателей было немного, а сроки продажи затягивались. Теперь же семьи, которые раньше не могли позволить себе покупку квартиры, получили возможность взять льготный кредит.

"Благодаря этому многие продавцы вторички смогли реализовать квартиры", — отметил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов.

Эксперт также подчеркнул, что вместе с новыми покупателями изменился и портрет заёмщика. На рынок пришли семьи с меньшими доходами и более скромными запросами.

В результате в некоторых городах произошло кратковременное снижение цен на квартиры, построенные в 2000–2020-х годах. Однако этот эффект оказался локальным и временным.

Сравнение: первичка и вторичка

Советы шаг за шагом

• Проверяйте состояние дома: он должен соответствовать требованиям программы.
• Сравнивайте предложения банков — условия по ставке и срокам могут отличаться.
• Обратите внимание на скрытые расходы: страховка, оценка недвижимости, услуги нотариуса.
• Рассчитайте долговую нагрузку заранее с помощью ипотечного калькулятора.
• Старайтесь фиксировать сделку, пока условия программы не изменились.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

Ошибка: покупка квартиры в доме старше 20 лет.
→ Последствие: отказ в кредите.
→ Альтернатива: рассмотреть соседние районы с новыми домами.

Ошибка: игнорирование дополнительных расходов.
→ Последствие: нехватка средств на оформление.
→ Альтернатива: заранее учитывать услуги оценщика и госпошлины.

Ошибка: выбор банка только по рекламе.
→ Последствие: переплата по процентам.
→ Альтернатива: сравнить условия в нескольких банках.

А что если Центробанк снизит ставку?

Сегодня ипотечный рынок напрямую зависит от ключевой ставки ЦБ.

"На рынке наступит оживление, когда Банк России опустит ключевую ставку до уровня 14-15%", — пояснил Владимир Чернов.

По прогнозу аналитика, при снижении ключевой ставки до 10-12% годовых спрос на вторичное жильё может вырасти в разы. Тогда кредитная нагрузка станет комфортнее для большинства семей, что приведёт к заметному увеличению числа сделок.

FAQ

Как выбрать квартиру под семейную ипотеку?
Нужно учитывать не только цену, но и техническое состояние дома. Он должен быть не старше 20 лет и не входить в список аварийных.

Сколько стоит оформление сделки?
Помимо первоначального взноса и ежемесячных платежей, придётся оплатить страховку, услуги оценщика и госпошлину.

Что лучше: новостройка или вторичка?
Новостройка подойдёт тем, кто готов ждать окончания строительства. Вторичка — для тех, кому важно быстрое заселение.

Мифы и правда

Миф: семейная ипотека действует во всех городах.
Правда: программа доступна только в населённых пунктах с ограниченным строительством.

Миф: кредит можно взять на любой дом.
Правда: дом должен быть относительно новым и не аварийным.

Миф: условия одинаковые во всех банках.
Правда: ставки и требования различаются, поэтому стоит сравнивать.

3 интересных факта

• В России до 40% семейных ипотек оформляется именно для покупки готового жилья.
• В малых городах вторичка часто дешевле новостроек, что делает её более привлекательной.
• Расширение программы семейной ипотеки стало одной из причин роста числа сделок в 2025 году.

Исторический контекст

• 2018 год: старт программы семейной ипотеки для новостроек.
• 2020 год: расширение условий для семей с двумя детьми.
• 2025 год: возможность покупки жилья на вторичном рынке.

Таким образом, программа семейной ипотеки постепенно эволюционировала от узкой поддержки новостроек до более гибкого инструмента, который помогает тысячам семей приобрести жильё.