Льгот больше нет — теперь застройщики спасаются последним трюком для покупателей

Прошёл почти год с того момента, как в России завершилась программа всеобщей льготной ипотеки, а последствия этого решения постепенно проявляются всё заметнее. Первые тревожные сигналы — снижение активности на рынке новостроек и сокращение объёмов ввода жилья в эксплуатацию. Но самое серьёзное, уверены эксперты, ещё впереди.

Строят много, но запускают меньше

Сразу после отмены льготной ипотеки летом 2024 года общий объём жилья, находящегося в стадии строительства, не только не сократился, а даже немного вырос — на 2,5%, до 117,5 млн кв. м по состоянию на июнь 2025 года. Эти данные приводит Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС).

Однако этот прирост скорее инерционный. Запуски новых проектов резко сократились. За 11 месяцев — с июля 2024 по май 2025 года — объемы новых строек упали почти на 19%, до 2,7 млн кв. м. При этом в течение всего 2024 года серьёзного падения не фиксировалось: было заявлено 47,6 млн кв. м нового жилья. Причина — всплеск активности девелоперов в первой половине года, когда они спешили вывести на рынок максимум проектов до завершения программы господдержки.

Такой задел позволил сгладить спад, наступивший во второй половине 2024 года. Особенно заметным он стал в ноябре и декабре — минус 18% и 28% соответственно по сравнению с аналогичными периодами 2023 года. А уже с января 2025-го снижение запусков новых строек стало регулярным. Наиболее резкие просадки пришлись на февраль (-33%), март (-25%) и май (-28%).

Разрешений всё меньше

Одним из важнейших сигналов торможения строительной отрасли стало сокращение количества разрешений на строительство. За первые пять месяцев 2025 года их выдали на 22% меньше, чем годом ранее. Заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин отметил:

"Такого снижения по динамике выданных разрешений не было никогда".

В итоге за январь-май 2025 года в стране было начато строительство 15 млн кв. м — это на пятую часть меньше, чем за тот же период годом ранее.

Снижение ввода: тренд продолжается

Ввод в эксплуатацию жилья, как и ожидалось, тоже пошёл на спад, но с небольшой задержкой. По данным Росстата, в мае 2025 года он составил 5,9 млн кв. м — это на 31,4% меньше, чем в мае 2024-го. При этом строительство занимает несколько лет, и нынешнее снижение — это отголосок решений, принятых ранее, а не отмены самой ипотеки.

Показатели ввода в 2024 году также немного просели. За год в эксплуатацию было сдано около 107,8 млн кв. м жилья, что на 2,4% меньше, чем в 2023 году. Наиболее заметные провалы пришлись на ноябрь и декабрь — минус 10,5% и 19,1% соответственно.

В первом полугодии 2024-го, напротив, фиксировался прирост. В июне он достигал 8,6%, а лишь в мае был незначительный минус — всего 0,5%.

Запас прочности есть, но его надолго не хватит

Пока строительный рынок держится за счёт проектов, запущенных в прошлом. Однако, по словам вице-премьера Марата Хуснуллина, этот ресурс не бесконечен. Он заявил:

"Если ситуация в финансовой сфере сохранится, последствия могут быть значительно хуже".

Замминистра Стасишин добавил, что градостроительный потенциал страны составляет 456 млн кв. м, но реализация этих возможностей находится под угрозой.

"Распаковка в квадратные метры как жилья, так и коммерческой недвижимости сегодня под большим вопросом", — отметил он.

По прогнозам Минстроя, в 2027 году ожидается особенно сильная просадка, которая затронет не только жилищное строительство, но и другие направления.

Спрос пока спасают льготы и рассрочки

В условиях высоких ставок по рыночной ипотеке спрос на новостройки поддерживается за счёт оставшихся программ с господдержкой — семейной ипотеки, IT-ипотеки и так далее. Также растёт интерес к рассрочкам. Однако это приводит к снижению доли сделок через эскроу-счета, что повышает стоимость заёмных средств для застройщиков.

Руководитель аналитического центра "Дом.РФ" Михаил Гольдберг отмечает:

"Сокращение запусков и снижение покрытия выборки — ключевые вызовы для отрасли на этот год".

Что дальше?

Сложившаяся ситуация ставит перед отраслью сразу несколько проблем: замедление темпов запуска новых объектов, рост затрат для девелоперов и снижение уверенности в будущем. Если кредитная доступность для граждан не улучшится, а застройщики продолжат работать в условиях высокой стоимости заимствований, последствия могут быть более глубокими и затяжными, чем те, что мы видим сейчас.