Легализация за копейки: как миллионы россиян узаконивают самострои без лишних хлопот

Вы когда-нибудь задумывались, можно ли легализовать дом или пристройку, построенные без официального разрешения? В России до сих пор существует множество таких объектов — самостроев, которые вызывают массу вопросов и споров. Давайте разберёмся, что такое самовольная постройка, какие последствия она влечёт и как можно попытаться узаконить такую недвижимость.

Что такое самовольная постройка

Самовольной постройкой считается объект недвижимости, возведённый без получения необходимых разрешений или с нарушением градостроительных норм. К таким объектам относятся строения, построенные:

• на земельных участках, не оформленных должным образом или не принадлежащих строителю;
• на землях, где строительство данного типа объектов запрещено;
• без согласований и разрешений, предусмотренных законом;
• с нарушением строительных и градостроительных нормативов, действовавших на момент начала строительства и выявления объекта.

Важно отметить, что если на момент начала строительства не существовало ограничений на возведение здания, или собственник не мог знать о таких ограничениях, постройка не признаётся самостроем.

Когда самострой могут снести

Раньше самовольные постройки сносились практически без разбирательств, но с принятием Федерального закона №339-ФЗ ситуация изменилась. Сейчас решение о сносе принимается, как правило, судом. Если собственник докажет свою правоту, суд может обязать привести объект в соответствие с нормами, например, изменить планировку или уменьшить этажность.

Муниципальные власти также могут требовать сноса или приведения постройки в порядок, но только в случаях, когда:

• участок не был оформлен в собственность до начала строительства, что обязательно по закону;
• категория земель и действующие ограничения запрещают возведение таких объектов.

Однако местные органы не могут самостоятельно принимать решение о сносе, если право на объект зарегистрировано в ЕГРН — это прерогатива суда.

Сроки для сноса и реконструкции

Сроки для исполнения решений о сносе или приведении самостроя в соответствие с нормами варьируются:

• минимальный срок — 3 месяца, максимальный — 12 месяцев для сноса;
• если требуется реконструкция, срок может быть продлён до 3 лет, в зависимости от типа объекта.

Если владелец не выполняет предписания в установленный срок, муниципальные службы могут снести объект за его счёт.

Последствия нелегализованного самостроя

Самое серьёзное последствие — снос постройки. Кроме того, нарушителям грозят штрафы:

• для физических лиц — до 5 000 рублей;
• для должностных лиц и ИП — до 50 000 рублей;
• для юридических лиц — до 1 000 000 рублей.

В Москве штрафы зависят от кадастровой стоимости участка. Оплата штрафа не освобождает от требований сноса, если объект признан незаконным.

Когда участок могут изъять

Если собственник игнорирует предписание о сносе, участок может быть изъят. Также изъятие возможно, если земля используется не по назначению или создаёт угрозу экологии.

Когда самострой не снесут

Жилые дома, построенные на участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или личного подсобного хозяйства в населённых пунктах, как правило, не сносят. Аналогично, садовые дома на садовых участках сохраняются, если:

• параметры построек соответствуют нормам;
• право собственности зарегистрировано до 1 сентября 2018 года;
• имеются документы на участок.

Как узаконить самовольную постройку

Есть три основных способа легализации:

1. Получить официальное разрешение на строительство.
2. Признать право собственности через суд (статья 222 ГК РФ).
3. Получить решение градостроительно-земельной комиссии.

Узаконить может собственник участка, даже если постройку возводил другой человек (например, наследник). Если объект построен в период брака, иск о признании права могут предъявить оба супруга.

Для легализации необходимо, чтобы:

• собственник имел право на строительство данного объекта;
• постройка соответствовала нормам на момент обращения;
• сохранение объекта не нарушало права других и не угрожало безопасности.

Если нарушения значительные, узаконить постройку не удастся.

Какие документы нужны для легализации

Для получения разрешения потребуются:

• документы на земельный участок;
• градостроительный план (ГПЗУ) и технические условия на коммуникации;
• акт обследования территории от проектной организации;
• проект постройки;
• заключение экспертизы проектной документации.

Если постройка затрагивает фасад другого здания, потребуется архитектурно-градостроительное решение.

Куда обращаться и можно ли упростить процесс

Решение принимает Стройнадзор после проверки документов. Для упрощения можно воспользоваться "дачной амнистией" — это подходит для жилых и хозяйственных построек на садовых участках и для ИЖС в пределах населённых пунктов. Для этого нужно подать в Росреестр документы на участок и технический план объекта.

Что делать, если разрешение отсутствует

В этом случае можно попытаться узаконить объект через муниципальную комиссию или суд. Однако стоит быть готовым к штрафам даже при успешной легализации.

Судебное согласование

Если местные власти отказали в легализации, можно оспорить решение в суде. Для этого понадобятся:

• исковое заявление;
• документы на землю;
• доказательства отсутствия серьёзных нарушений норм;
• подтверждения обращения за разрешениями и отказов.

Победа в суде позволит зарегистрировать право собственности на объект в Росреестре, и постройка будет считаться легализованной без указания на её самовольное возведение.