Аренда с выкупом: сладкая приманка, которая может стоить вам квартиры

Вы когда-нибудь задумывались, как можно стать владельцем квартиры, не имея сразу полной суммы или возможности взять ипотеку? Один из вариантов — аренда с правом последующего выкупа. Эта схема напоминает лизинг: вы живёте в квартире, платите арендную плату и постепенно приближаетесь к её покупке.

Что такое аренда с правом выкупа

Аренда с последующим выкупом — это особый вид сделки, когда в договоре аренды сразу оговаривается возможность перехода жилья в собственность арендатора после уплаты всей стоимости. То есть вы платите арендную плату и одновременно вносите платежи в счёт будущей покупки. Либо же можно оплатить всю сумму одним платежом в конце срока.

Пока вы арендуете квартиру или дом, собственником остаётся продавец. Право собственности переходит к вам только после того, как вы полностью рассчитаетесь. Если кто-то из сторон решит отказаться от сделки, договор можно расторгнуть: продавец обязан вернуть все суммы, внесённые в счёт выкупа, а арендная плата при этом не возвращается.

Какие объекты можно приобрести по такой схеме

Хотя аренда с правом выкупа чаще используется для покупки оборудования в бизнесе, она вполне применима и к недвижимости. По такой схеме можно приобрести:

• квартиру;
• дом;
• дачу;
• земельный участок;
• транспортные средства и даже оборудование.

Интересно, что эта модель позволяет получить имущество без первоначального взноса и без необходимости подтверждать доход, что часто является проблемой при оформлении ипотеки.

В чём плюсы и минусы аренды с правом выкупа

Преимущества:

• вы можете "протестировать" жильё: пожить в нём, оценить район, инфраструктуру и соседей, прежде чем окончательно купить;
• сделка обратима — если вы передумаете, сможете вернуть деньги, внесённые в счёт выкупа;
• нет необходимости сразу вносить крупный первоначальный взнос, как при ипотеке;
• для продавца — возможность получать арендные платежи и постепенно продать квартиру, даже если она долго не продаётся.

Недостатки:

• если продавец решит расторгнуть договор, покупатель может потерять время и возможность приобрести квартиру;
• рыночная стоимость жилья может измениться, и возвращённые деньги будут иметь другую покупательную способность;
• арендные и выкупные платежи вместе могут оказаться дороже, чем ипотека;
• договор требует тщательной юридической проработки, чтобы избежать рисков.

Аренда с правом выкупа vs ипотека

Главное отличие — момент перехода права собственности и финансовые условия.

• при ипотеке покупатель сразу становится собственником, а квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита. Для оформления ипотеки нужен первоначальный взнос и подтверждение дохода;
• при аренде с правом выкупа собственность остаётся за продавцом до полной оплаты. Это удобно для тех, кто не может сразу внести крупную сумму или подтвердить доход.

Однако продавцы редко идут на такую схему с ликвидным жильём, так как им выгоднее получить деньги сразу. Чаще аренда с правом выкупа применяется к менее востребованным квартирам или дорогому жилью, где покупатель хочет сначала "примерить" квартиру.

На что обратить внимание при оформлении договора

Договор аренды с правом выкупа — это сложный юридический документ, который должен чётко регулировать все условия:

• подробное описание объекта недвижимости (адрес, площадь, состояние);
• точная выкупная цена и порядок внесения платежей;
• условия аренды: срок, размер арендной платы, депозит;
• права и обязанности сторон;
• условия перехода права собственности;
• возможность досрочного выкупа;
• порядок расторжения договора и штрафные санкции.

Важно, чтобы в договоре не было двусмысленностей и скрытых условий, иначе одна из сторон может понести убытки. Если срок аренды превышает 11 месяцев, договор необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Когда аренда с правом выкупа становится актуальной

Такие сделки встречаются редко, но бывают востребованы в следующих ситуациях:

• продавец не может продать квартиру быстро и хочет получать доход от аренды;
• покупатель не имеет возможности оформить ипотеку или внести первоначальный взнос;
• при покупке дорогого жилья, когда покупатель хочет пожить в квартире, прежде чем окончательно её купить;
• для бизнес-задач, когда нужно оборудование или транспорт, но нет возможности сразу купить.

Полезный факт

В некоторых странах аренда с правом выкупа — популярный способ приобретения жилья, особенно среди молодёжи и тех, кто не хочет связываться с банками. В России эта схема только начинает набирать популярность, но уже показывает свою эффективность в нестабильной экономической ситуации.