Продажа участка: скрытый механизм, где один неверный шаг ломает всю сделку

Вы задумывались, почему без договора купли-продажи земельного участка сделка просто невозможна? Этот документ не только фиксирует передачу права собственности, но и гарантирует оплату, защищая интересы обеих сторон — продавца и покупателя. От правильного оформления договора зависит, будет ли регистрация перехода права собственности в Росреестре успешной.

В этой статье мы подробно расскажем, как оформить договор купли-продажи (ДКП) земельного участка без построек, на что обратить внимание при подготовке сделки и какие документы потребуются.

Особенности продажи земельного участка: что важно знать

Перед тем как покупать или продавать землю, необходимо учесть несколько важных моментов:

Кадастровый учет — обязательное условие сделки

Продать или купить можно только те земельные участки, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Если участок еще не стоит на кадастровом учете, его нужно поставить — для этого проводят межевание.

Что такое межевание

Это процедура, при которой определяют точные границы участка, его площадь и форму. Эту работу выполняет кадастровый инженер.

До 2018 года межевание не было обязательным для постановки на кадастровый учет, но с марта 2018 года оно стало одним из условий государственной регистрации перехода права собственности. Без установленной границы продать землю невозможно — Росреестр не зарегистрирует сделку.

Право собственности — кто может продавать

Только собственник участка имеет право его продать. Владельцы прав пользования или пожизненного наследуемого владения не могут совершать такую сделку. Если участок находится в аренде, перед продажей его нужно выкупить и оформить в собственность.

Обременения на участке

Землю, обремененную ипотекой или арендой, можно продать, но продавец обязан предупредить покупателя. Наличие обременений усложняет сделку, поэтому по возможности их лучше снять до продажи.

В какой форме оформляют договор купли-продажи земли

Договор должен быть составлен в письменном виде. В большинстве случаев достаточно простой письменной формы, но бывают ситуации, когда требуется нотариальное удостоверение:

• если участок имеет нескольких собственников, и продается доля только одного из них, нотариус обязателен;
• если среди собственников есть несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица, необходимо разрешение органов опеки и попечительства, а договор удостоверяется нотариально.

Рекомендуется составить три экземпляра договора: для продавца, покупателя и Росреестра.

Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи участка

Хотя единый шаблон договора отсутствует, Гражданский кодекс определяет обязательные элементы:

Вводная часть

Здесь указывают название документа, дату и место подписания, а также данные сторон (ФИО, паспортные данные, адреса).

Описание объекта

Объектом договора является земельный участок. Его нужно описать максимально подробно:

• адрес и кадастровый номер;
• площадь;
• категория и вид разрешенного использования земли;
• ссылка на правоустанавливающий документ продавца (кем и когда выдан, на каком основании).

Если участок имеет какие-либо отличительные признаки, их также указывают. Важно: отсутствие точных характеристик делает договор незаключенным. Также в этой части следует подтвердить, что на участке нет построек и обременений.

Цена и порядок расчетов

Указывается стоимость участка, сроки и способы оплаты (наличный или безналичный расчет, полная или поэтапная оплата), а также платежные реквизиты.

Условия передачи участка

Определяются сроки передачи участка и оформляется акт приема-передачи — документ, подтверждающий фактическую передачу земли покупателю.

Права и обязанности сторон

Основные обязательства: продавец передает участок, покупатель оплачивает его. Также можно прописать дополнительные условия, например:

• право покупателя требовать снижения цены, если характеристики участка не совпадают с договором;
• сроки подачи документов на регистрацию в Росреестр и ответственное лицо.

Ответственность сторон

В этом разделе прописываются меры ответственности за нарушение условий (штрафы, компенсации), а также санкции за предоставление ложной информации.

Разрешение споров

Обычно предусматривается мирное урегулирование конфликтов, но допускается обращение в суд, если спор не решается иначе.

Дополнительные условия

Сюда могут включаться форс-мажорные обстоятельства, условия расторжения договора и другие важные положения, не противоречащие закону.

Реквизиты и подписи сторон

В конце договора обязательно указываются реквизиты продавца и покупателя, а также их подписи.

Что нельзя включать в договор

Закон запрещает прописывать условия, которые:

• дают продавцу право выкупить участок по своему усмотрению;
• ограничивают покупателя в распоряжении землей;
• снимают ответственность продавца в случае претензий третьих лиц на участок.

Оформление сделки и необходимые документы

После подписания договора его нужно подать в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Регистрация считается завершенной после внесения информации в ЕГРН.

Госпошлина за регистрацию права собственности на земельные участки для личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или строительства дома составляет 700 рублей.

Обязательными документами для сделки являются:

• паспорта участников;
• договор купли-продажи;
• документ, подтверждающий право собственности продавца;
• акт приема-передачи участка;
• квитанция об оплате госпошлины.

В зависимости от ситуации могут потребоваться:

• кадастровый паспорт (если земля продается впервые);
• нотариально заверенное согласие супруга/супруги;
• разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетние собственники);
• согласие залогодержателя (если участок в залоге);
• кредитный договор и закладная (при ипотеке).

Почему акт приема-передачи важен

Согласно Гражданскому кодексу, передача недвижимости происходит на основании акта приема-передачи или аналогичного документа. Он подтверждает, что покупатель получил участок, а продавец — оплату. Без такого акта сделка считается неполной.

Интересный факт

Знаете ли вы, что в России ежегодно регистрируется более миллиона сделок с недвижимостью, и значительная часть из них — именно с земельными участками? Это объясняется растущим интересом к загородной жизни и развитию дачного строительства.

Подводя итог, можно сказать, что грамотное оформление договора купли-продажи земельного участка — залог успешной и безопасной сделки. Важно тщательно проверить кадастровые данные, правильно описать объект, учесть все права и обязанности, а также собрать полный пакет документов.