Сэкономить на аренде и стать собственником: что надо знать перед началом строительства

Знали ли вы, что на арендованной у государства земле можно не только возвести дом своей мечты, но и в итоге выкупить этот участок в полную собственность? Это звучит заманчиво, но процесс требует внимательного подхода к документам, разрешениям и правилам. Давайте разберёмся во всех нюансах, чтобы избежать ошибок и добиться желаемого результата.

Как выбрать подходящий земельный участок для аренды

Большая часть сельскохозяйственных, промышленных и территорий населённых пунктов в России принадлежит государству или муниципалитетам. Такие земли часто сдаются в долгосрочную аренду, что открывает возможности для строительства. Но перед тем как приступить к проекту дома, важно тщательно проверить несколько ключевых моментов.

Во-первых, обратите внимание на вид разрешённого использования (ВРИ) и категорию земель. Для возведения жилого дома подойдут только земли населённых пунктов или земли сельскохозяйственного назначения с категориями ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и СНТ (садовое некоммерческое товарищество). Узнать ВРИ можно через Публичную кадастровую карту или запросив выписку из ЕГРН и свидетельство о праве собственности у арендодателя.

Во-вторых, в договоре аренды обязательно должны быть прописаны пункты о возможности строительства капитальных объектов, сроках аренды, ограничениях и условиях выкупа участка после завершения работ. Согласно п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, договор с государством или муниципалитетом может заключаться на срок до 20 лет для ИЖС или личного подсобного хозяйства. В других случаях срок определяется соглашением сторон, но если строительство затянется, а договор не продлят, вы рискуете потерять и землю, и инвестиции в дом.

Наконец, перед началом работ подайте уведомление о строительстве или получите разрешение — это требование ст. 9.5 КоАП РФ. Документы подаёт арендатор, а все этапы согласовываются с арендодателем. Не забудьте, что договор не всегда заключают на максимальный срок, так что планируйте время тщательно.

Что касается стоимости аренды участка

Цена аренды государственных или муниципальных земель рассчитывается по нескольким принципам, согласно постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков":

• по итогам торгов на аукционе;
• в соответствии со ставками, утверждёнными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии;
• на основе кадастровой стоимости, если торги не проводятся.

Интересный факт: в 2022 году Росреестр зарегистрировал более 1,5 миллиона сделок с земельными участками, из которых значительная часть касалась аренды для строительства. Это показывает, насколько популярно такое использование земли в России.

Что можно строить на арендованной земле и когда запрещено

На арендованном участке разрешено возводить как жилые, так и нежилые капитальные строения. Однако важно учитывать категорию земли и ВРИ.

• дом для постоянного проживания с возможностью прописки можно строить на землях ИЖС, ЛПХ (личное подсобное хозяйство), СНТ или ДНТ (дачное некоммерческое товарищество). Если СНТ в границах населённого пункта, дом может иметь высоту до 20 метров и не более трёх надземных этажей;
• для временного проживания без регистрации подойдут земли ЛПХ, СНТ и ДНТ. На ЛПХ и ОНТ (огородное некоммерческое товарищество) также разрешены технические постройки, например, для хранения урожая или оборудования.

Если категория не подходит, иногда можно изменить ВРИ. Но по п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ, это запрещено для арендаторов, получивших землю на аукционе. Кроме того, нельзя нарушать правила землепользования — к примеру, строить промышленные объекты на земле под ИЖС.

Чтобы изменить ВРИ, собственник участка (арендодатель) подаёт заявление в Росреестр. Арендатор не может сделать это самостоятельно — нужно согласие правообладателя. Заявление с причинами направляется арендодателю, который либо подаёт документы в Росреестр, либо даёт согласие для вашего заявления.

Интересный факт: согласно ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, правообладатель может выбрать ВРИ самостоятельно, если он соответствует правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета. Основной ВРИ фиксируется в ЕГРН со дня внесения, а вспомогательные не требуют отдельной регистрации — они устанавливаются в ПЗЗ.

Если строительство прошло без разрешения

Если дом построен без необходимых согласований, последствия могут быть серьёзными. Согласно п. 1 и п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, право собственности на самострой может быть признано, если у застройщика были права на строительство, постройка соответствует требованиям, не нарушает права других и не угрожает здоровью. В этом случае собственник участка должен возместить расходы арендатору, определяемые судом.

Но если разрешения нет, возможны штрафы:

• до 1,5% от кадастровой стоимости участка по ст. 7.1 КоАП РФ;
• отсутствие уведомления о строительстве — до 5000 рублей для физлиц, а если дом нарушает нормы — 2000 рублей по ст. 9.5 КоАП РФ.

Кроме того, суд может обязать снести постройку за счёт застройщика по иску от властей, соседей или собственника.

Интересный факт: в 2023 году суды рассмотрели тысячи дел о самострое, и в многих случаях собственники земель выигрывали, требуя сноса, если строительство нарушало земельное законодательство. Это подчёркивает важность предварительных согласований.

Как оформить участок и дом в собственность

После завершения строительства дом принадлежит арендатору, а земля — арендодателю. Чтобы выкупить участок, заранее пропишите в договоре условие о переходе права собственности. Процесс включает несколько шагов:

• зарегистрируйте дом в Росреестре;
• присвойте дому адрес через МФЦ, местную администрацию или Госуслуги;
• оформите право собственности на дом;
• подготовьте заявление на выкуп земли и подайте пакет документов в местную администрацию.

При положительном решении зарегистрируйте участок в Росреестре. Если договор аренды с физлицом или юрлицом, выкуп возможен на любом этапе — зарегистрируйте сделку купли-продажи и передайте право собственности.

Интересный факт: по данным Росреестра, в прошлом году более 300 тысяч земельных участков были переведены из аренды в собственность, что свидетельствует о растущей популярности такой схемы среди россиян.