Цены растут, кредиты дешевеют: что происходит с рынком новостроек

После летнего застоя рынок новостроек в России снова оживился. По данным ДОМ.РФ, август и сентябрь стали рекордными месяцами 2025 года — ежемесячно продавалось по 45 тыс. квартир общей площадью около 2,1 млн кв. м.

Продажи в сентябре выросли на 14% по количеству и на 9% по площади по сравнению с тем же месяцем прошлого года. Однако эксперты расходятся в оценке: одни говорят о начале устойчивого цикла роста, другие — о временном эффекте на фоне снижения ключевой ставки.

Ипотека вернула покупателей

Главный фактор оживления — ускорение выдачи ипотечных кредитов. После снижения ключевой ставки ЦБ банки оперативно скорректировали условия: средняя ставка по рыночным ипотечным программам снизилась на 3 п. п., до 21%. В сентябре банки выдали 88 тыс. кредитов, что на 3% больше, чем в августе, хотя всё ещё на 7% меньше уровня сентября 2024 года.

Доля льготных ипотек сократилась до 58% от общего числа займов (на 4 п. п. меньше, чем в августе). При этом именно рыночные кредиты продемонстрировали наиболее динамичный рост — 34 тыс. выданных в сентябре против 16 тыс. в среднем в первой половине года.

Что изменилось в поведении покупателей? По данным ДОМ. РФ, россияне, почувствовав улучшение условий кредитования, начали возвращаться на рынок после периода ожидания весной. Те, кто сумел накопить на первоначальный взнос, решили не откладывать покупку жилья, надеясь позже рефинансировать кредит при дальнейшем снижении ставок.

Доля сделок за наличные и в рассрочку, напротив, упала — до 24%, что соответствует уровню 2024 года. В первом полугодии таких сделок было 39%, то есть всё больше покупателей вновь полагаются на кредитные инструменты.

Цены растут быстрее

На фоне роста спроса цены на новостройки продолжают ускоряться. В сентябре они выросли на 0,9% (после +0,7% в августе и +0,4% в июле). С начала года строящееся жильё подорожало на 5,2%.

Наибольший рост зафиксирован в Центральном федеральном округе (+5,5%), где главную роль сыграла Москва. В столице новые квартиры подорожали с января на 12,6%, что объясняется высокой распроданностью - 93% при норме 60-80%. Для сравнения, по стране этот показатель составляет 69%.

Можно ли считать такой рост устойчивым? Эксперты считают, что пока динамика носит умеренный характер. Директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин отмечает, что повышение цен отражает инфляционную корректировку, а не перегрев рынка.

"Текущее оживление спроса — не краткосрочный всплеск, а начало нового устойчивого цикла", — подчеркнул Тумин.
Он добавил, что при дальнейшем снижении ключевой ставки до 15-16% к концу года и сохранении господдержки можно ожидать сбалансированное развитие рынка без резких ценовых скачков.

По оценке ДОМ. РФ, в 2025–2026 годах рост стоимости новостроек будет примерно соответствовать уровню инфляции.

Осторожный взгляд на цифры

Однако часть аналитиков не разделяет оптимизм. Руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN. RU" Олег Репченко считает, что рост продаж объясняется низкой базой предыдущих месяцев.

"Если смотреть по Москве, то спрос на первичном рынке снижался с середины зимы вплоть до лета, так что нынешний рост закономерен, но не говорит о реальном оздоровлении рынка", — пояснил он.

По данным столичного Росреестра, в сентябре зарегистрировано 7320 договоров долевого участия - примерно столько же, сколько в феврале-апреле, когда ключевая ставка была 21%. То есть снижение "ключа" до 17% пока не дало резкого эффекта.

Репченко также прогнозирует, что ключевая ставка ЦБ в ближайшие месяцы может остаться на уровне 17%, в лучшем случае снизившись до 16%. Даже при благоприятном сценарии падение до 14-15% возможно не раньше следующего лета.

Что это значит для покупателей? Ипотека останется дорогой как минимум ещё год, а значит, существенного скачка покупательской активности ожидать не стоит.

Ограниченные ресурсы застройщиков

Член Генсовета "Деловой России", застройщик и владелец ГК "Удача" Владимир Прохоров связывает оживление с временным эффектом оптимизма — ожиданием снижения ставок.

"Позитивный прогноз ЦБ вернул часть покупателей на рынок. Но ставка регулятора — показатель условный и зависит от множества факторов, поэтому спрогнозировать её сложно", — отметил он.

По его словам, сокращение объёма предложений также подогрело цены: из-за падения продаж многие застройщики заморозили часть проектов, а в ряде регионов стройки временно остановлены. В результате количество доступных квартир снизилось, и даже небольшой рост спроса вызвал повышение цен.

Можно ли ожидать нового строительного бума? Эксперт сомневается. Он указывает, что потенциал льготных программ ограничен, а число заемщиков сокращается. Даже если ЦБ пойдёт на дальнейшее смягчение политики, эффект будет умеренным.

Прогноз: осторожный оптимизм

На фоне всех факторов аналитики ожидают, что рынок сохранит умеренный рост без резких скачков. Снижение ставки действительно поддерживает интерес к ипотеке, но её высокая стоимость и ограниченные доходы населения не позволят продажам расти слишком быстро.

По оценкам ДОМ. РФ, в ближайшие годы рынок новостроек будет развиваться сбалансировано, с ценами, растущими в пределах инфляции, и постепенным восстановлением объёмов строительства. Однако для реального оживления потребуется устойчивое снижение ключевой ставки и сохранение программ господдержки.