Пока все ждут роста — жильё тихо дешевеет: цифры, которые удивили даже риелторов

После года непрерывного роста стоимость квадратного метра жилья в Екатеринбурге впервые снизилась. На четвёртый квартал 2025 года власти города установили среднюю рыночную цену на уровне 134 тыс. рублей, тогда как в третьем квартале показатель составлял 135,7 тыс. рублей. Цифра публикуется мэрией ежеквартально и используется не для коммерческой статистики, а для расчёта выкупной стоимости квартир и компенсаций при улучшении жилищных условий.

Первое снижение за год: что означает новая цифра

Как пояснили в администрации, это первое снижение показателя за последние 12 месяцев. При этом общий рост с начала года остаётся ощутимым: в первом квартале средняя стоимость составляла 128,7 тыс. рублей, а значит, с января по декабрь прирост составил более 4%.

По данным Уральской палаты недвижимости, на начало октября средняя цена на вторичном рынке составляла около 132 тыс. рублей за квадратный метр.

Мэрия традиционно устанавливает показатель чуть выше рыночного, чтобы обеспечить корректность компенсаций при выкупе жилья и распределении субсидий.

Почему цена снизилась впервые за год? Специалисты связывают это с охлаждением спроса после летнего пика сделок и ростом ипотечных ставок. При этом локальные колебания зависят от конкретных районов и типа домов.

Ошибка — трактовать снижение официального показателя как общее падение цен. Реальный рынок реагирует медленнее и неоднородно.

Центр против окраин: как распределяются цены

Данные Уральской палаты недвижимости показывают выраженный разрыв между зонами города.

• Центр Екатеринбурга - самые дорогие районы, где средняя цена достигает 190 тыс. рублей за квадрат. Сюда входят улицы вблизи делового центра и старой застройки.

• Первый пояс - Втузгородок, ВИЗ, вокзал, Парковый микрорайон, Юго-Западный — около 150 тыс. рублей.

• Второй пояс - ЖБИ, УНЦ, Академический, Широкая речка, Завокзальный — менее 120 тыс. рублей.

Почему центр дороже почти вдвое? Там выше спрос на готовое жильё и ограничено новое строительство. В периферийных районах, наоборот, активно растёт первичка, что стабилизирует цены.

Разница между центральными и внешними зонами превышает 70 тыс. рублей за квадрат — показатель, который сохраняется уже несколько лет.

Что такое "средняя рыночная стоимость" и зачем она нужна

Установленная мэрией цена не предназначена для прямого использования в сделках. Она применяется при:

1. Оценке квартир, подлежащих выкупу при изъятии под муниципальные нужды.

2. Расчёте компенсаций семьям, получающим жильё от города.

3. Определении субсидий для граждан, состоящих на учёте как нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Можно ли по этой цене купить жильё? Нет, это нормативный ориентир, а не рыночная стоимость конкретного объекта. Фактические сделки могут отклоняться на 10-30% в зависимости от района и состояния квартиры.

Такой механизм позволяет муниципалитету избегать переплат и поддерживать единообразие при госрасходах, но не отражает моментальную ситуацию на рынке.

Что происходит на рынке вторички

По наблюдениям риелторов, осенние месяцы традиционно характеризуются снижением активности покупателей. Ставки по ипотеке выросли, а количество предложений на вторичке увеличилось, что создало слабое давление на цены вниз.

В Уральской палате недвижимости отмечают: "В реальных сделках по вторичному жилью всё чаще встречаются торг и скидки до 5% от изначальной цены".

Тем не менее, резкого обвала ждать не стоит. В долгосрочной перспективе, по мнению экспертов, рынок сохраняет устойчивость за счёт миграции из пригородов и стабильного спроса на жильё в административном центре региона.

А что с первичным рынком? Новостройки дорожают медленнее, чем в начале года, но пока не снижаются. Девелоперы удерживают цену, компенсируя снижение спроса акциями и ипотечными программами.

Сравнение с началом года и прогноз

В первом квартале 2025 года "квадрат" в Екатеринбурге стоил 128,7 тыс. рублей, а к концу года вырос до 134 тыс., несмотря на осеннее снижение. Это свидетельствует о замедлении темпов роста, но не о падении.

Можно ли ожидать дальнейшего удешевления? Эксперты сомневаются. Если ставки по ипотеке стабилизируются, рынок может снова вернуться к умеренному росту.

Исторически четвёртый квартал часто демонстрирует коррекцию — за ней обычно следует восстановление цен весной. Поэтому нынешнее снижение можно считать техническим.