Квадратный метр за 400 тысяч — но сдать не успели: почему готовые квартиры в Москве дешевле недостроев

В московском рынке жилья наметился парадокс: квартиры в недавно сданных домах стоят дешевле, чем аналогичные объекты в строящихся домах. Разница достигает 50%, а в центре — более трёхкратного значения. При этом спрос на первичное жильё не падает: его подогревают льготные ипотеки и маркетинговые программы застройщиков.

1,5-кратный разрыв в ценах

Согласно данным аналитической платформы bnMAP.pro, в сентябре 2025 года средняя стоимость квадратного метра в строящихся домах Москвы составила 619,5 тыс. рублей, а в сданных после 2020 года — 419,1 тыс. рублей. Разрыв — 47,8%.

"Наибольший разрыв зафиксирован в Хамовниках, на Якиманке, в Мещанском районе и на Арбате — от 206% до 304%", — уточняют аналитики bnMAP. pro.

Иными словами, жильё, которое можно заселить "здесь и сейчас", оказалось заметно дешевле квадратных метров, существующих пока только на рендерах.

Почему так происходит

Главная причина — ипотека. Новостройки поддерживаются государственными программами, а вторичный рынок такой поддержки не имеет.

"Семейная и IT-ипотека создают устойчивый спрос на первичное жильё, позволяя девелоперам удерживать цены на высоком уровне", — пояснил руководитель отдела аналитики ГК "РКС Девелопмент" Ярослав Гарбузов.

Управляющий партнёр ГК "Основа" Олег Колченко добавляет:

"Даже при более высокой цене квадратного метра новостройка обходится покупателю дешевле за счёт льготных ставок."

На вторичном рынке, где нет субсидий и маркетинговых акций, цены формируются исключительно рыночным способом, что делает его более гибким, но менее привлекательным для ипотечных покупателей.

Строительство дорожает

Себестоимость строительства растёт, подталкивая вверх цены на новые объекты. Только за первое полугодие 2025 года она увеличилась на 5,7%.

"Это формирует жёсткий ценовой фундамент: девелоперы не могут снижать цены, не теряя рентабельности", — уточняет Ярослав Гарбузов.

По данным Союза инженеров-сметчиков, в июле 2025 года себестоимость квадратного метра в Москве достигла 176,3 тыс. рублей, тогда как средняя цена продажи новостроек в старых границах города — 511,5 тыс. рублей (данные Dataflat. ru).

В январе-августе 2025 года застройщики запустили 2,5 млн кв. м нового жилья, сообщает аналитический центр "Дом.РФ".

Не только московская тенденция

Разница в цене между "первичкой" и "новой вторичкой" характерна для всей страны.
По данным Центробанка, во II квартале 2025 года:

• средняя цена 1 кв. м на первичном рынке - 205 тыс. руб.;

• на вторичном - 128 тыс. руб.;

• разрыв — около 60%.

В Центральной России разница достигает 80% (294,1 тыс. против 163,8 тыс. руб.), в Сибири — 44%, на Северо-Западе — 57%, а в более слаборазвитых регионах, вроде Северного Кавказа и Дальнего Востока, она минимальна — 12-16%.

"Этот тренд отчётливо выражен во всех крупных городах — Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, Казани, Екатеринбурге, Новосибирске", — подтверждает управляющий партнёр компании "Метриум" Руслан Сырцов.

Почему это тревожит Центробанк

Регулятор видит риск в том, что новостройки переоценены относительно вторичного рынка. Если покупатель решит продать квартиру, купленную в ипотеку, он может понести убытки: цена на "вторичке" не покроет остаток по кредиту.

Такой дисбаланс, предупреждают экономисты, делает рынок уязвимым к ценовым коррекциям. При снижении спроса застройщики начнут активнее стимулировать продажи — и цены на первичное жильё могут резко пойти вниз, потянув за собой и остальной рынок.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: ориентироваться только на ипотечную ставку.
  Последствие: покупатель переплачивает за квадратный метр в "бумажной" квартире.
  Альтернатива: сравнивать итоговую стоимость жилья за весь срок кредита.

• Ошибка: игнорировать срок сдачи дома.
  Последствие: риск долгостроя и удорожания ипотеки.
  Альтернатива: выбирать сданные дома с прозрачными документами.

• Ошибка: считать "вторичку" менее выгодной.
  Последствие: упущенные варианты в качественных новостройках последних лет.
  Альтернатива: рассматривать объекты, построенные после 2020 года — они дешевле, но по сути новые.

А что если разрыв усилится?

Эксперты уверены: тенденция продолжится.

"Спрос на первичном рынке будет поддерживаться льготной ипотекой, а девелоперы продолжат оптимизировать предложение, создавая дефицит и удерживая цены", — прогнозирует Ярослав Гарбузов.

Пока государственные субсидии стимулируют покупателей, рынок готовых квартир остаётся в тени. Но аналитики ожидают, что уже через 2-3 года ситуация может измениться — при сворачивании льготных программ разрыв в ценах начнёт сокращаться.

FAQ

— Почему строящиеся дома дороже сданных?
Из-за льготных ипотек и активного маркетинга. Новостройки привлекают покупателей низкими ставками, хотя цена "квадрата" выше.

— Стоит ли ждать снижения цен на первичку?
В краткосрочной перспективе — вряд ли. Себестоимость строительства и спрос держат рынок в тонусе.

— Есть ли смысл покупать "новую вторичку"?
Да. Это фактически новые дома без строительных рисков, но с более выгодной ценой.

— Что будет с рынком, если льготную ипотеку отменят?
Спрос на первичку резко упадёт, и цены начнут выравниваться с готовым жильём.

Исторический контекст

Разрыв между первичным и вторичным рынками впервые стал заметен в 2020 году, когда начались массовые программы субсидирования ипотеки. В 2021–2022 годах ставки на новостройки оставались на уровне 6-7%, тогда как на вторичку доходили до 12%. Это сформировало искусственно "перегретый" сегмент первички, и именно тогда цены начали стремительно уходить вверх.

Сейчас рынок вступает в фазу корректировки: вторичное жильё становится более привлекательным для рациональных покупателей, а застройщики сталкиваются с ростом издержек и конкуренцией внутри премиум-сегмента.

Три интересных факта

1. Разрыв между ценами на "первичку" и "вторичку" в Москве достиг исторического максимума за 10 лет.

2. В центре города разница между сданным и строящимся жильём превышает 3 раза.

3. За первые восемь месяцев 2025 года девелоперы вывели на рынок больше проектов, чем за весь 2024 год.