Квартира может стать ловушкой: история с покупкой, которая может повториться с любым

Представьте, что вы покупаете квартиру на аукционе за привлекательную цену, а после оформления сделки узнаёте: выселить прежних жильцов почти невозможно. И дело не только в их нежелании съезжать, но и в законе, который может оставить вам в наследство "вечных соседей". Именно такая история разыгралась в одном российском городе и дошла до Верховного суда. Об этом пишет Дзен-канал "Юридическая консультация".

Как всё началось

Женщина оформила кредит под залог своей квартиры. Когда финансовое положение ухудшилось, она перестала выплачивать долг. Банк подал в суд и получил право на взыскание, а затем выставил квартиру на аукцион. Всё в рамках закона: ипотечное жильё может быть изъято, даже если это единственное место жительства должника.

На торгах квартиру купила другая гражданка, планировавшая выгодно вложить накопленные средства. После оформления сделки она предложила бывшей владелице, её матери и сыну добровольно выехать. Ответ был категоричный:

"Нам некуда идти".

Денег на съём жилья у семьи не было, а другого жилья в собственности — тем более.

Новая хозяйка обратилась в суд с требованием о выселении. Бывшая владелица в ответ заявила: торги прошли с нарушениями, цена была занижена, а в условиях пандемии Центральный банк рекомендовал приостановить выселения должников до конца 2023 года.

Право на бессрочное проживание

Ситуацию осложнило то, что при приватизации квартиры в 2009 году мать бывшей владелицы отказалась от участия в процедуре, но получила право на пожизненное проживание. Этот нюанс означает, что выселить её нельзя ни при каких обстоятельствах.

Суд первой инстанции этот момент проигнорировал и постановил выселить всех жильцов. Однако апелляция и кассация отменили решение, ссылаясь на рекомендации ЦБ. Дело дошло до Верховного суда, который подчеркнул: рекомендации ЦБ не обязательны для исполнения. Но право матери на бессрочное проживание подтвердил, распорядившись выселить только бывшую владелицу и её сына.

Попытка оспорить торги

После этого бывшая хозяйка решила пойти другим путём — оспорить саму продажу. Она утверждала, что цену занизили в два раза, долг завысили, а о судебном процессе она узнала слишком поздно. Суд первой инстанции неожиданно встал на её сторону, отменил итоги торгов и запись в ЕГРН, вернув квартиру прежней владелице.

Новая собственница подала апелляцию. Кассация установила: бывшая хозяйка пропустила годичный срок для обжалования и не смогла доказать уважительные причины. Итог — квартира остаётся у новой владелицы, но мать прежней хозяйки продолжает иметь пожизненное право на проживание.

Финал истории

Определения Верховного суда (№ 6-КГ23-2-К2) и Второго КСОЮ (№ 88-12736/2024) закрепили правовую позицию:

• добросовестный покупатель сохраняет право собственности, даже если торги имели нарушения, при условии что их не оспорили вовремя;
• право на пожизненное проживание, оформленное при приватизации, сохраняется за человеком вне зависимости от смены владельца.
• Для покупательницы этот "выгодный" лот обернулся двумя годами судебных тяжб и соседством с посторонним человеком, которое продлится столько, сколько он захочет жить в квартире.

Вывод очевиден: дешёвая квартира на торгах может оказаться дорогой ошибкой, если не проверить все юридические нюансы и историю жильцов.