Ты её купил, а она не твоя: одна ошибка на сделке обнуляет право собственности

Квартиру можно купить с идеальными документами, провести сделку у нотариуса, переоформить всё по закону — и всё равно оказаться в суде. Причина? Один из предыдущих собственников оказался банкротом. И если вы думаете, что беда обходит стороной тех, кто "ничего не нарушал", спешим разочаровать: арбитражный управляющий может дотянуться до любого звена в цепочке сделок. Об этом пишет канал "Евгений Кравченко. Спасаю бизнес и имущество при банкротстве и субсидиарке" на платформе Дзен.

Именно поэтому сделки с недвижимостью, совершённые банкротами — чтобы "спасти" актив или обналичить его — почти гарантированно будут оспариваться. Особенно, если в деле фигурируют расписки, наличные или подозрительно низкая цена. Такие случаи — не единичны. Это обычная практика.

На какие "тревожные звоночки" стоит обратить внимание

Вот лишь две классические схемы, которые часто попадают под суд:

• Имущество переоформляется на родственников — на бумаге выглядит как обычная сделка, но фактически является попыткой укрыть актив от конкурсной массы.
• Недвижимость продаётся срочно и дёшево — деньги передаются по расписке, через ячейку или "из рук в руки" якобы по доверенности. Чеки и следы — теряются.

Важно понимать: если суд признает сделку недействительной, новый собственник (то есть вы) может лишиться квартиры. И даже если вам удастся доказать свою добросовестность, суд и нервы вам обеспечены.

Два правила, которые сбережёт вам и квартиру, и спокойствие

• Цена объекта должна быть рыночной, и это должно подтверждаться отчётом об оценке. Не соглашайтесь на "бумажную" цену ради снижения налога или иных уловок.
• Расчёт — только безналичный. Деньги должны быть переведены с одного банковского счёта на другой. Никаких расписок, ячеек, посредников. Только платёжное поручение.

Это минимальный, но мощный щит, если вашу сделку попытаются оспорить.

Но ведь суд может затронуть и всю цепочку?

Да. И такое бывает нередко, пишет автор. Арбитражный управляющий может попытаться признать недействительной всю цепочку сделок — от момента, когда имущество впервые вышло из конкурсной массы, до последнего владельца.

И если вы — этот самый последний владелец, то вам придётся доказывать, что вы добросовестный покупатель. А проще — не доводить до этого.

Как избежать суда: проверяйте добросовестность не только продавца, но и его продавца

Чтобы полностью исключить риски, нужно разобраться:

• за сколько ваш продавец купил квартиру;
• как он её оплатил — безналом или нет;
• не проходила ли сделка по подозрительной схеме;
• есть ли в истории собственности банкрот или оспариваемая сделка.

Ваша задача — отследить:

• соответствовала ли цена на момент сделки рыночной,
• и была ли она реально оплачена (не распиской, а платёжным поручением).

Как именно подтвердить оплату?

Подтверждение — это платёжное поручение. Его выдаёт банк автоматически при переводе средств. Даже если вы платите через ипотеку, всегда остаётся финальный документ, фиксирующий перевод полной суммы продавцу — он и нужен.

А если сделка была "альтернативной" (несколько объектов, цепочка расчётов), важно собрать все платёжные документы по каждой из сделок. Это ваша страховка.

Расписки — ваш враг, а не доказательство

Если в истории объекта фигурируют расписки, а вы хотите обезопаситься — не верьте словам. Спрашивайте документы:

• Справки 2-НДФЛ продавца и его супруга за три года до сделки.
• Выписки с банковских счетов — был ли на них доход, из которого он мог оплатить покупку?
• Договоры, по которым продавец мог получить нужную сумму (продажа автомобиля, другой недвижимости и т. д.).

Но здесь два подводных камня:

• Скорее всего, продавец не станет с вами делиться личными данными.
• Даже если и даст документы, без юридической подготовки вы вряд ли поймёте, насколько они надёжны.

Что делать

Если вы не хотите оказаться в суде спустя год после покупки — не ленитесь. Продавец должен быть прозрачен. И его продавец — тоже. Сделка должна быть честной, рыночной и "белой". Только тогда она будет защищена законом.

Всё остальное — рулетка. А ставки в ней слишком высоки, напоминает юрист.