Квартирант не платит и не съезжает — как вернуть квартиру без проблем с законом

Вы сдаёте квартиру, и вдруг — тишина. Платежей нет, на звонки не отвечают, а арендаторы из жилья и не думают уходить. Такая ситуация может выбить из колеи любого, особенно если квартира — ваш единственный источник дохода. Рассказываем, как не нарушить закон и при этом вернуть свою недвижимость и деньги.

Силой выселять нельзя: что делать точно не стоит

Первая реакция — поменять замки, выставить вещи и забыть. Но это худший вариант. Ни один из этих шагов нельзя предпринимать без решения суда — иначе вас самих могут привлечь за самоуправство.

"Даже если арендатор не платит и нарушает договор, он по закону имеет право проживать в квартире до тех пор, пока суд не расторгнет договор официально", — напоминает юрист Роман Ляпунов.

Суды и правоохранители чаще встают на сторону жильца, а собственник рискует получить административное наказание, а иногда — и уголовное.

Суд — единственный законный путь

Если арендатор отказывается платить и не выезжает, выход один: подавать иск. Это даст вам право:

• Расторгнуть договор официально;
• Взыскать долг и неустойку;
• Получить решение о выселении.

Но до суда стоит попробовать мирный путь. Иногда всё можно решить переговорами.

Прежде, чем идти в суд: как действовать грамотно

1. Свяжитесь с жильцом.

Возможно, человек попал в трудную ситуацию — потерял работу, заболел, ждёт зарплату. Если долг временный, суд может встать на его сторону и дать отсрочку.

2. Предупредите официально.

Если уважительных причин нет, сообщите арендатору о намерении обратиться в суд. Это часто работает отрезвляюще. Напомните про пени, госпошлины и выселение через приставов.

3. Отправьте письменную претензию.

Составьте претензию, где укажите:

• За какие месяцы не поступила оплата;
• Общую сумму долга;
• Срок, до которого долг должен быть погашен (например, 14 дней);
• Предупреждение о последующем иске.

Отправляйте документ заказным письмом с уведомлением. Сохраняйте чек и уведомление — они пригодятся в суде.

Судебный этап: что нужно знать

Если срок из претензии истёк, а результата нет — подавайте иск. В нём указывайте:

• Требование о расторжении договора;
• Требование о выселении;
• Сумму долга и неустойку.

"Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры. К нему нужно приложить все документы: договор аренды, выписку из ЕГРН, банковские выписки, переписку и копию претензии с уведомлением", — уточняет юрист Ольга Саутина.

Чем полнее пакет документов, тем быстрее пройдёт дело.

Что происходит после суда

Даже если суд встанет на сторону собственника, арендатор может попросить отсрочку. И суд вправе её дать — особенно если есть уважительные причины (болезнь, дети, отсутствие другого жилья).

Если же решение не будет исполнено добровольно, его можно передать судебным приставам. Они:

• Вручат постановление о выселении;
• Назначат новый срок;
• При неисполнении — произведут выселение с понятыми и при необходимости с полицией.

Выселение включает вынос вещей, домашних животных и запрет повторного входа. Всё это фиксируется в официальном акте.

Возможные сложности: будьте готовы

На практике выселение может затянуться. Возможны такие проблемы:

• Арендатор не живёт по адресу, и его нужно искать;
• Жильцы не пускают приставов;
• В квартире находятся несовершеннолетние, инвалиды, пожилые — требуется участие органов опеки;
• Нужно хранить чужие вещи или вскрывать дверь с участием спецслужбы.

"Даже после решения суда собственнику придётся сопровождать процесс, контролировать действия приставов и фиксировать ущерб, если он был нанесён", — добавляет Ляпунов.

Если квартира испорчена, собственник может требовать компенсацию — на основании акта осмотра, фото или видеофиксации.

А если договора не было?

Даже без бумажного договора суд может признать отношения найма действительными — если есть доказательства: переписка в мессенджерах, переводы, скриншоты. Однако без подписанного соглашения ситуация сильно усложняется.

"По статье 674 ГК РФ договор найма должен быть заключён письменно. Иначе доказать условия крайне трудно — особенно если нет подписей, а только слова", — подчёркивает Ольга Саутина.

Что включать в договор, чтобы спать спокойно

Вот что должно быть в любом грамотном договоре аренды:

• Срок действия и условия расторжения;
• Точные даты и размер оплаты;
• Санкции за просрочку (пени, неустойки);
• Правила проживания и число жильцов;
• Порядок возврата залога;
• Основания для расторжения по инициативе собственника.

С 2022 года собственники получили больше свободы — теперь можно включать в договор дополнительные основания для расторжения, например систематическую недоплату. Это подтвердил Конституционный суд (№ 23-П).