Комната или мини-студия: выбор есть, но у одного варианта есть скрытая ловушка

Что объединяет тех, кто покупает комнату в коммуналке, несмотря на все неудобства? Ответ не всегда очевиден. Пока цены на квартиры продолжают расти, рынок комнат в Москве переживает свою тихую трансформацию. Здесь нет ажиотажа, но и полного затишья — тоже. Что происходит в этом сегменте, где квадратный метр может стоить больше, чем в студии, но покупатель получает не свободу, а соседей?

Комнаты дорожают, несмотря на рост предложения

По данным аналитического центра "Инком-Недвижимость", за первую половину 2025 года средняя цена комнаты в старой Москве выросла на 0,6% и достигла 4,6 млн рублей. Годовой прирост скромнее — всего 0,3%. При этом цена за квадратный метр, наоборот, снизилась: на 1,8% с начала года и на 3% по сравнению с прошлым. Таким образом, стоимость "квадрата" в комнате в среднем составляет 277,7 тыс. рублей.

Интересно, что количество предложений на рынке при этом активно растёт. Только за шесть месяцев 2025 года объём комнат, выставленных на продажу, увеличился на 5,3%, а в годовом выражении — на впечатляющие 17,5%. Сейчас в границах старой Москвы продаётся около 4,12 тыс. комнат, что составляет 4,3% всего объёма вторичного рынка жилья.

Мини-студии против комнат: битва за бюджетного покупателя

Комната по-прежнему остаётся бюджетной альтернативой полноценной квартире. Самый дешёвый вариант — 9 кв. м за 2,9 млн рублей. Однако основным конкурентом становятся мини-студии. Сейчас минимальная цена студии в старой Москве — 4,5 млн рублей за 15 кв. м. Да, она дороже, но и не придётся делить кухню и санузел с соседями.

Здесь и кроется главная причина слабого покупательского интереса. Как объясняет руководитель офиса "Тургеневское" Мария Варьяс, "комната — это специфический продукт, и не каждый готов мириться с общими зонами и чужим образом жизни". На цену влияет множество факторов: сколько соседей, какого они возраста и социального типа, в каком состоянии квартира и сколько комнат в ней. Всё это покупатель вынужден учитывать, в отличие от квартиры.

География и цена: где дороже всего жить в коммуналке

Неудивительно, что самые дорогие комнаты расположены в центре. В Центральном административном округе (ЦАО) средняя стоимость квадратного метра достигает 445,2 тыс. рублей, а за одну комнату в среднем просят 7,2 млн рублей. В Западном и Северном округах цены более "скромные" — 338 тыс. и 319 тыс. рублей за "квадрат" соответственно, то есть примерно 5,2 млн рублей за лот.

Интересно, что почти четверть всех предложений (25,4%) сконцентрирована всего в 12 районах Москвы. Наибольшее количество комнат продаётся в районах Перово (2,6%), Басманный (2,5%), Текстильщики, Пресненский и Тверской (по 2,3%), Даниловский (2,1%) и Измайлово (2%).

Право первого слова: юридические тонкости покупки

Покупка комнаты в коммунальной квартире — это не просто сделка, а юридический квест. Один из ключевых аспектов — преимущественное право покупки, которое имеют соседи. Советник Федеральной палаты адвокатов РФ Ольга Власова подчёркивает:

"Покупателю важно убедиться, что продавец уведомил других собственников в письменной форме и предложил им выкупить комнату на тех же условиях".

Это уведомление можно направить через нотариуса или по почте. В нём должно быть указано, какая именно доля продаётся и по какой цене. Если соседи не ответят в течение месяца — комнату можно выставлять на рынок. Но если кто-то из них позже заявит о своих правах и подаст иск — покупатель рискует лишиться и жилья, и денег.

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ, сособственник может в течение трёх месяцев обратиться в суд и требовать перевода прав покупателя на себя. Причём, покупателю в случае проигрыша будет не просто вернуть деньги: если продавец их потратил и вернуть нечем — возможны неприятные последствия.

Кроме того, при покупке комнаты в коммуналке человек становится собственником не только самого жилого пространства, но и доли в местах общего пользования: ванной, туалете, кухне и коридоре. Эти доли рассчитываются пропорционально размеру купленной комнаты.

Покупка комнаты — рациональный выбор или крайняя мера?

Рынок комнат, несмотря на внешнюю стабильность, остаётся зоной риска и компромиссов. Это не тот сегмент, где легко и быстро можно избавиться от актива или сделать выгодную инвестицию. Скорее — это ответ на острую потребность: жить в Москве, но с минимальными затратами.

Пока мини-студии поджимают снизу, а квартиры недостижимы сверху, комнаты продолжают существовать на стыке этих двух реальностей. Их покупают те, кто не может позволить себе отдельную квартиру, но стремится к собственности. Или те, кто хочет зафиксировать деньги в недвижимости и готов рискнуть ради низкого входного порога.

Так или иначе, рынок комнат — это индикатор скрытого напряжения на жилищном рынке столицы. Пока он не перегрет, но и не привлекателен для большинства. Он существует — вопреки, а не благодаря тенденциям.