Символ советской тесноты как шанс для молодёжи: коммунальные квартиры снова востребованы

Покупка комнаты в коммунальной квартире часто рассматривается как недорогой способ войти на рынок недвижимости. Стоимость здесь ниже, чем у полноценной квартиры, а значит, старт для инвестора или покупателя первого жилья доступнее. Однако выгода от такой сделки напрямую зависит от того, удастся ли собрать все комнаты в одних руках и превратить "раздробленную" квартиру в единое жильё.

Почему коммуналки снова актуальны

За последние десятилетия количество коммунальных квартир в крупных городах значительно сократилось благодаря программам расселения. Но рост ставок по ипотеке и снижение её доступности снова пробудили интерес к комнатам. В Петербурге, где исторически сосредоточено больше всего коммуналок, около 10% покупателей жилья рассматривают именно этот сегмент. В Москве интерес в два раза ниже, а в других миллионниках спрос ограничен ещё больше — главным образом из-за скудного предложения.

По статистике, в Петербурге на коммунальные квартиры приходится 3,7% экспозиции вторичного рынка, в среднем по России — только 1%.

Инвестиционные стратегии

По данным риелторов, 70-80% сделок с коммуналками совершают инвесторы. Их цель — либо сдача комнат в аренду, либо выкуп всех долей с последующим ремонтом и перепродажей. Часто эти стратегии совмещают: сдают комнату, пока ведутся переговоры с другими соседями.

Интерес к подобным объектам особенно заметен в историческом центре Петербурга. Здесь коммунальные квартиры иногда превращают в десятки мини-студий, что, впрочем, часто сопровождается нарушениями норм перепланировки. Один из громких случаев — переделка квартиры в доме Розенштейна в 11 студий, что привело к затоплению находившегося внизу театра.

Где коммуналок больше всего

В Москве основные "очаги" коммунального фонда — старые рабочие районы: Текстильщики, Бирюлёво Западное, Измайлово. Доля таких объектов на вторичном рынке здесь достигает 8-13%. В центральных районах вроде Хамовников или Пресненского — всего 3-4%.

Эксперты отмечают: целые коммунальные квартиры почти не продаются. Как правило, на рынок выходят отдельные комнаты, причём часто — после смерти жильцов и наследственных процедур.

Плюсы и минусы

Как купить комнату безопасно: пошагово

• Запросить расширенную выписку из ЕГРН — она покажет историю перехода прав и обременения.
• Проверить форму собственности: это может быть как отдельная комната, так и доля в квартире (зависит от региона).
• Уточнить статус: приватизирована ли комната или принадлежит муниципалитету.
• Запросить документы из БТИ для проверки перепланировок.
• Получить справку о дееспособности продавца.
• Проверить задолженность по коммунальным услугам.

Мифы и правда

Миф: покупка комнаты гарантирует право на кухню и ванную.
Правда: пользоваться общими помещениями можно только на основании договорённостей с соседями.

Миф: комната — это всегда собственность.
Правда: иногда продаётся доля в праве, что ограничивает распоряжение.

Миф: соседи не могут вмешиваться в сделку.
Правда: у них есть право преимущественной покупки, и нередко они затягивают процесс.

FAQ

Как выбрать комнату?
Оценивайте не только цену, но и окружение: соседи, состояние общих помещений, перспективы выкупа остальных долей.

Сколько стоит комната в Москве?
Средняя цена в 2025 году — около 4,6 млн руб., рост за год составил 1,5%.

Что лучше: коммуналка или "однушка"?
Для проживания — однокомнатная квартира. Для инвестиций с долгосрочным горизонтом — коммуналка в центре города.

Исторический контекст

Коммунальные квартиры появились в начале XX века как ответ на жилищный кризис. В советское время они стали массовым явлением, особенно в Петербурге и Москве. С 1990-х годов началось активное расселение, и за последние 20 лет их количество сократилось в разы.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

Ошибка: покупка комнаты без проверки ЕГРН.
Последствие: риск купить долю с арестом или долгами.
Альтернатива: заказать расширенную выписку.

Ошибка: игнорировать соседей.
Последствие: конфликты и суды.
Альтернатива: обсуждать условия совместного пользования заранее.

Ошибка: рассчитывать только на аренду.
Последствие: низкий доход и износ жилья.
Альтернатива: комбинировать аренду с планом консолидации квартиры.

А что если…

Если удастся собрать все комнаты и узаконить перепланировку, бывшая коммунальная квартира может стать ликвидным активом, стоимость которого заметно выше суммы отдельных долей.

Интересные факты

• В Петербурге коммуналка может включать до 10-15 комнат.
• Первые такие квартиры появились ещё до революции, когда доходные дома начали дробить.
• В Москве доля комнат на рынке растёт быстрее, чем предложение "однушек".