Красивый фасад, гнилое дно: как коммерческая недвижимость подводит даже опытных инвесторов

Вы задумались о покупке коммерческой недвижимости? Логично: это может стать и стабильным источником дохода, и защитой капитала от инфляции. Но за привлекательной картинкой нередко скрываются подводные камни. Разберём, какие риски стоит учитывать, чтобы сделка не превратилась в дорогостоящую ошибку. Об этом пишет Дзен-канал "ProАренду".

Юридические риски: от "бумажной" собственности до скрытых обременений

Самый сложный и опасный блок. Даже наличие записи в ЕГРН не всегда гарантирует чистоту сделки. Проблемы могут возникнуть, если в прошлом какая-то из сделок с объектом нарушала закон.

Что проверять в первую очередь:

• Право собственности — действительно ли продавец является законным владельцем.
• Обременения — залог, арест, аренда, статус памятника архитектуры.
• Права на земельный участок — вид разрешённого использования, категория земли, ограничения.
• Правомочия продавца — полный пакет документов, включая корпоративные решения (для юрлиц) или подтверждение дееспособности (для физлиц).
• Супружеский статус — согласие супруга/супруги при совместной собственности.
• Судебные споры — как текущие, так и бывших владельцев.

Минимизировать эти риски можно:

• Запросив актуальные выписки ЕГРН и документы-основания права собственности.
• Проследив цепочку сделок до первого владельца (особенно важно для объектов с долгой историей).
• Привлекая юристов для проверки, а при желании — оформляя сделку у нотариуса.

Технические риски: от незаконной перепланировки до "убитых" сетей

Даже юридически чистый объект может оказаться проблемой, если его техническое состояние оставляет желать лучшего.

На что обратить внимание:

• Метраж — совпадает ли фактический и указанный в документах.
• Планировка — нет ли неузаконенной перепланировки или пристроек.
• Состояние здания — фасады, крыша, перекрытия, окна, двери.
• Инженерные сети — электрика, отопление, вода, вентиляция, противопожарные системы.
• Мощности — достаточно ли электричества, тепла и воды для планируемого использования.

Совет: всегда осматривайте объект лично, проверяйте документы и при необходимости привлекайте специалистов — от кадастровых инженеров до сервисных компаний.

Коммерческие риски: ликвидность, доходность и арендаторы

Ликвидность объекта. Задайте себе вопрос: "Смогу ли я быстро продать это помещение, если понадобится?"
Проверить можно, сравнив цену с аналогами или оценив доходность по формуле окупаемости (годовой доход x 10-12 лет).

Окупаемость проекта. Изучите не только доходы от аренды, но и все расходы: налоги, коммуналку, содержание здания. Не ориентируйтесь вслепую на ставку текущего арендатора — проверяйте рынок.

Арендные риски. Если покупаете объект с действующим договором аренды, учтите: права и обязанности по нему перейдут к вам. Опасные условия:

• запрет досрочного расторжения;
• отсутствие индексации;
• обязательство компенсировать неотделимые улучшения;
• повышенная ответственность арендодателя за чужие действия.

Чтобы снизить риски: детально изучайте договоры, фиксируйте их условия в договоре купли-продажи и запрещайте продавцу вносить изменения до перехода права собственности.

Главное — балансировать осторожность и готовность к действию

Полностью исключить риски невозможно, но можно снизить их до разумного уровня. Часть проверок реально провести самостоятельно, но при сложных объектах лучше подключать профессионалов. И помните: чрезмерная осторожность тоже может обернуться упущенной выгодой.

Как сказал знакомый автора статьи: "Мой доскональный анализ коммерческих помещений лишил меня хорошего дохода". Поэтому инвестируйте с умом, но не бойтесь действовать.