Коммерческая недвижимость шутить не любит: налог с продажи считает каждый ваш рубль

Продажа нежилых помещений — всегда ответственная сделка, требующая внимательного отношения к юридическим и налоговым деталям. В отличие от жилых объектов, коммерческая недвижимость чаще используется для получения прибыли и имеет особые правила налогообложения. Чтобы избежать лишних расходов и недоразумений с налоговой службой, стоит заранее разобраться, какие ставки применяются, какие льготы возможны и что зависит от статуса владельца. Об этом пишет Дзен-канал "Кайли — онлайн-журнал о недвижимости".

Что относится к коммерческой недвижимости

Коммерческими объектами считаются помещения, предназначенные не для проживания, а для ведения бизнеса. Они приносят доход через аренду или использование в хозяйственной деятельности.

Основные категории:

• Торговые - магазины, павильоны, площадки в ТРЦ, рестораны и кафе.
• Офисные - кабинеты и бизнес-центры, оснащенные коммуникациями и условиями для сотрудников.
• Производственные - цеха, мастерские, помещения на заводах.
• Складские - склады разных классов для хранения сырья, товаров, техники.
• Универсальные - объекты, совмещающие несколько функций.

Даже простое владение нежилым помещением связано с налоговой нагрузкой, а его продажа приравнивается к получению облагаемого дохода.

Сравнение: документы для сделки

Для юрлиц оформление сделки занимает больше времени: пакет документов проверяется тщательнее, а госпошлина выше — 22 тыс. рублей против 2 тыс. у физических лиц.

Налоги для разных категорий собственников

Физические лица

Резиденты РФ уплачивают 13% НДФЛ, нерезиденты — 30%. Налог рассчитывается от суммы, указанной в договоре или от кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7 — выбирается большее значение.

Если владелец может подтвердить расходы на покупку объекта, налог считают с разницы между затратами и ценой продажи.

Индивидуальные предприниматели

ИП платят те же 13% НДФЛ, если работают как физлица. Если они используют упрощенную систему, ставка составит 6% от доходов или 15% от разницы доходы-расходы. Дополнительно начисляется НДС.

Организации

На общей системе налогообложения юридические лица уплачивают налог на прибыль (20%) и НДС. На упрощенке действует ставка 6% или 15% в зависимости от выбранного режима.

Срок владения и освобождение от налога

Для физических лиц действует минимальный срок владения:

• 5 лет — для купленной недвижимости;
• 3 года — если помещение получено по наследству, в дар, при приватизации или по договору ренты.

Однако есть нюанс: если объект когда-либо использовался в коммерческих целях (сдавался в аренду, приносил доход от производства), налог придется платить независимо от срока владения.

Советы шаг за шагом

• Проверьте статус недвижимости — жилое или нежилое помещение.
• Сравните срок владения с минимальным требуемым.
• Определите свой налоговый статус (физлицо, ИП, организация).
• Рассчитайте налог от кадастровой стоимости и от договорной суммы — ориентируйтесь на большую.
• Подготовьте документы, подтверждающие расходы на покупку — это позволит снизить налог.
• Если помещение получено по наследству, дождитесь трёхлетнего срока, чтобы избежать лишних выплат.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

Ошибка: занижать стоимость в договоре.
→ Последствие: налог считают по кадастру, переплата неизбежна.
→ Альтернатива: подтверждать расходы документально.

Ошибка: продавать помещение до окончания минимального срока владения.
→ Последствие: уплата 13% от всей суммы.
→ Альтернатива: дождаться 3 или 5 лет, в зависимости от ситуации.

Ошибка: не учитывать использование помещения в коммерции.
→ Последствие: обязанность платить налог даже после долгого владения.
→ Альтернатива: заранее собрать доказательства некоммерческого использования.

А что если…

Если вы унаследовали гараж или офис и не использовали его в бизнесе, можно продать через три года без налогов. Но если хотя бы часть площади сдавалась в аренду, НДФЛ придется заплатить независимо от срока.

FAQ

Как выбрать систему налогообложения при продаже?
Физлицо не выбирает, для него фиксированный НДФЛ. ИП и юрлица могут использовать общую или упрощенную систему в зависимости от выгодности.

Сколько стоит оформление сделки?
Госпошлина — 2000 рублей для физлиц и 22000 рублей для организаций. Дополнительно оплачиваются услуги нотариуса и госпошлина за регистрацию.

Что лучше: подтвердить расходы или использовать вычет 250 тысяч рублей?
Если расходы на покупку были выше этой суммы, выгоднее подтвердить их документально. Если доказательств нет, проще воспользоваться фиксированным вычетом.

Мифы и правда

Миф: "Если помещение куплено более 5 лет назад, налог платить не нужно всегда".
Правда: при коммерческом использовании срок владения не освобождает от НДФЛ.

Миф: "Достаточно занизить цену в договоре, и налог будет меньше".
Правда: налоговая учитывает кадастровую стоимость, и занижение цены не спасает.

Миф: "После закрытия ИП продавать недвижимость можно как физлицо без ограничений".
Правда: если помещение использовалось в бизнесе, налог сохраняется.

3 интересных факта

• Кадастровая стоимость пересматривается каждые два года, поэтому налоговые расчеты постоянно обновляются.
• Суды по оспариванию кадастровой цены часто проигрывают собственники — доказать завышение непросто.
• В некоторых регионах предприниматели используют продажу через взаимозачет активов, чтобы минимизировать налоговую нагрузку.

Исторический контекст

В СССР понятия "коммерческая недвижимость" не существовало — все здания находились в госсобственности. Только с началом приватизации в 1990-х годах появились частные владельцы торговых и офисных помещений. С этого момента началось формирование рынка аренды и купли-продажи нежилых объектов, а вместе с ним и налоговой системы, которая сегодня регулирует сделки.