На шаг до запрета: комбо-ипотека может уйти в прошлое — и вот почему это волнует всех

Как инструмент, с помощью которого оформляется значительная часть кредитов на новостройки, может в ближайшее время оказаться под угрозой? Комбо-ипотека — та самая схема, что активно используется банками и заемщиками, — вскоре может попасть под ограничения. Инициатива исходит не от кого-то, а от самого Центробанка.

Центробанк нацелился на комбо-ипотеку

Вопрос о включении комбо-ипотеки в перечень ограниченных программ обсуждался на пресс-конференции, прошедшей 28 мая. Представители Банка России дали понять, что данный инструмент вызывает у регулятора обеспокоенность. В случае, если популярность схемы продолжит расти, она может быть официально признана рискованной — как это ранее случилось с аккредитивной ипотекой.

Суть комбо-ипотеки заключается в объединении двух видов кредита: льготного, действующего по госпрограмме, и дополнительного займа на рыночных условиях. Это позволяет клиентам приобретать жилье дороже лимита, установленного по льготной части. Но на практике заемщики сталкиваются с куда более сложными условиями, в которых легко запутаться: ставка выше, расчеты неочевидны, а переплаты — внушительные.

Стандарты становятся жёстче

Центробанк вводит ограничения через стандарт ипотечного кредитования — документ, действующий с января 2025 года. Именно через него регулятор уже добился исключения ряда спорных схем с рынка. Главный критерий — распространенность: если программа становится массовой и одновременно содержит риски для потребителей, ее вносят в список нежелательных.

Так произошло в начале года с аккредитивной ипотекой. Теперь на очереди — комбо-схема, хотя решение пока окончательно не принято. Центробанк планирует дополнительно анализировать ситуацию, прежде чем вносить изменения в стандарт.

Банки под давлением — не только из-за комбо-схем

На той же пресс-конференции поднимался и другой важный вопрос — комиссии при выдаче льготной ипотеки. Как оказалось, часть банков до сих пор включают в сделки дополнительные платежи. Это нарушает идеологию госпрограммы, и ЦБ не исключает вариант полного запрета таких комиссий.

По словам заместителя председателя Банка России Филиппа Габунии, некоторые банки уже отменили подобные сборы в мае. Но как это повлияет на рынок, станет ясно не раньше июня. Дело в том, что пока ипотека выдается по ранее одобренным заявкам, и изменения не успели отразиться на текущей статистике.

"Мы не ждем сжатия выдач из-за отмены комиссий, скорее, будет перераспределение в случае, если отдельные игроки ипотечного рынка будут занимать консервативную позицию", — отметил Габуния.

Почему это важно

На первый взгляд, комбо-ипотека кажется удобной: позволяет закрыть разницу между суммой льготного кредита и реальной стоимостью квартиры. Особенно это актуально в мегаполисах, где цены на жилье давно превысили пороги госпрограмм. Однако в итоге заемщик получает кредит с более высокой ставкой и множеством нюансов.

Неудивительно, что Центробанк все чаще воспринимает такие схемы как потенциально опасные.

Кроме того, тенденция к "запутанности" кредитных продуктов может подорвать доверие потребителей и создать риски не только для клиентов, но и для финансовой устойчивости банковской системы в целом. Центробанк намерен этому противодействовать.

Если комбо-ипотека попадет под запрет, это станет серьезным ударом по текущей модели продаж на первичном рынке. Многие девелоперы и банки уже "заточили" свои предложения именно под такие схемы, и их исключение может потребовать полной перестройки маркетинга и условий.