Жилые дома под микроскопом: в России меняют правила капитального ремонта

До недавнего времени решение о необходимости капитального ремонта многоквартирного дома во многих регионах принималось на основе усреднённых нормативов или даже субъективных оценок — без чёткого понимания реального состояния несущих конструкций и инженерных систем.

Теперь всё меняется: в России вступил в силу новый свод правил, который вводит единый, прозрачный и объективный подход к определению износа зданий. Этот документ не просто формализует процедуру осмотра — он создаёт основу для справедливого распределения бюджетных средств и повышает безопасность проживания миллионов граждан.

Как теперь определяют, нужен ли домам капремонт

Суть нового подхода — в переходе от формального срока эксплуатации к фактическому техническому состоянию. Раньше капремонт могли назначить через 25 или 30 лет после постройки независимо от того, насколько хорошо сохранилось здание. Теперь же ключевым критерием становится физический износ конструктивных элементов — стен, перекрытий, фундамента, кровли — и инженерных систем: водоснабжения, отопления, электросетей, канализации.

Оценку проводят специалисты путём визуального обследования с последующим сопоставлением выявленных дефектов со специализированными таблицами, закреплёнными в своде правил. Итоговый уровень износа рассчитывается на основе количества, характера и частоты повреждений. Чем больше трещин, коррозии, протечек или деформаций — тем выше степень износа и, соответственно, срочность вмешательства.

По результатам осмотра дому присваивается одна из четырёх категорий. Первая — при износе до 30% — означает, что здание находится в удовлетворительном состоянии и капремонт не требуется. Вторая (31-50%) указывает на необходимость ремонта в ближайшей перспективе. Третья (51-65%) — сигнал к приоритетному включению в программу. А четвёртая, при износе свыше 65%, требует немедленного инструментального обследования с привлечением инженеров и лабораторных методов.

"Новый свод правил призван создать удобный, современный и результативный инструментарий оценки технического состояния многоквартирных домов, основанный на объективных критериях и точных данных о фактическом физическом износе основных несущих конструкций и инженерных систем", — отметил замминистра строительства и ЖКХ Алексей Ересько.

Почему это важно для жильцов и регионов

Для жителей многоквартирных домов нововведение означает большую прозрачность и справедливость. Теперь дом не попадёт в программу капремонта "по графику", если он фактически в этом не нуждается, — а значит, средства фонда капремонта не будут тратиться впустую. И наоборот: здания с критическим износом больше не останутся "за бортом" из-за формальных причин.

Для регионов документ становится важным инструментом планирования. Как подчёркивает Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, свод правил разработан в развитие положений федерального закона № 561-ФЗ, который обязывает регулярно обследовать жилой фонд. Теперь субъекты РФ смогут формировать региональные программы капремонта не на основе усреднённых данных, а на реальной диагностике — что повышает эффективность использования как бюджетных, так и взносов собственников.

Что произойдёт, если дом отнесут к четвёртой категории? Его немедленно направят на углублённое инструментальное обследование, в ходе которого определят, можно ли здание восстановить или оно подлежит признанию аварийным. Это критически важно для предотвращения чрезвычайных ситуаций.

Как проводится оценка и какие признаки считаются критическими

Осмотр начинается с визуального обследования фасадов, подвалов, чердаков, лестничных клеток и технических этажей. Специалисты фиксируют трещины в стенах, следы протечек, коррозию арматуры, деформацию перекрытий, состояние кровли и вентиляционных шахт. Особое внимание уделяется так называемым критическим признакам износа - например, сквозным трещинам в несущих стенах, обрушению штукатурки с обнажением арматуры, постоянным протечкам в подвале или нарушению геометрии здания.

Если такие дефекты выявлены, в заключении даются прямые рекомендации по восстановлению функций конструкций и обеспечению безопасности эксплуатации. Это может включать срочное усиление фундамента, замену участков трубопровода или ремонт кровли. Такой подход позволяет не дожидаться аварии, а предотвратить её на ранней стадии.

А что, если управляющая компания проигнорирует выводы осмотра? В рамках новой системы такие случаи станут легко выявляемыми: данные обследований будут вноситься в единый государственный реестр жилищного фонда. Это упростит контроль со стороны надзорных органов и даст жильцам юридическую основу для требований.

Пошаговая процедура включения дома в программу капремонта

1. Проведение визуального обследования специализированной организацией, аккредитованной в установленном порядке.
2. Фиксация дефектов с привязкой к конструктивным элементам и инженерным системам.
3. Определение степени износа по методике, закреплённой в своде правил, с использованием таблиц корреляции повреждений и износа.
4. Присвоение категории (1-4) и формирование заключения.
5. Включение в региональную программу с учётом приоритета: дома 3-й и 4-й категорий — в первую очередь.
6. При необходимости — назначение инструментального обследования для домов с износом свыше 65%.

Этот алгоритм исключает произвол и делает процесс предсказуемым как для властей, так и для жильцов.

Распространённые заблуждения и реальность

Многие полагают, что новый свод правил автоматически увеличит число домов, включаемых в капремонт. На самом деле, наоборот: он позволит исключить из программ те здания, которые находятся в хорошем состоянии, несмотря на возраст. Например, панельный дом 1970-х годов постройки может иметь износ менее 30%, если за ним регулярно ухаживали, — и тогда капремонт ему не нужен.

Другое заблуждение — что оценка будет проводиться раз в 10-15 лет. На деле, согласно закону № 561-ФЗ, обследование должно проходить не реже одного раза в пять лет, а при выявлении признаков аварийности — внепланово. Это обеспечивает постоянный мониторинг состояния жилого фонда.

Как жильцам узнать результаты обследования своего дома? Заключение должно быть доступно в личном кабинете на портале госуслуг или через управляющую компанию. Если данные не опубликованы — это нарушение, на которое можно пожаловаться в жилищную инспекцию.

Новый свод правил — не просто технический документ, а шаг к системной модернизации жилищной политики. Он переводит капремонт из режима "по графику" в режим "по состоянию", делая его более точным, безопасным и экономически обоснованным. Для миллионов россиян это означает не только сохранность их имущества, но и уверенность в том, что дом под их окнами не превратится в источник риска.