Южная Корея закрывает двери: иностранцам больше не купить жильё, как раньше

Что будет, если купить квартиру за десятки миллионов долларов и даже не жить в ней? Южная Корея решила ответить на этот вопрос жесткими мерами, ограничив иностранцев в правах на недвижимость. Об этом пишет "Российская газета".

Новый режим: только с разрешения

С 26 августа 2025 года практически весь столичный регион — Сеул, часть Инчхона и города провинции Кёнгидо — официально объявлены "зонами разрешительной системы на сделки с землей". Это означает, что иностранцы — частные лица, компании или даже государственные организации — смогут приобрести жильё только после одобрения местных властей. Причём, простого разрешения недостаточно:

• в течение четырёх месяцев после покупки владелец обязан заселиться;
• проживание в доме или квартире должно длиться минимум два года;
• покупка "под сдачу" или "для перепродажи" теперь исключена.

Все сделки, совершённые без разрешения, будут признаны недействительными. Нарушителям грозят штрафы до 10% от стоимости объекта, а при повторных нарушениях власти вправе аннулировать разрешение.

Зачем всё это

По данным Министерства земельных ресурсов Республики Корея, за последние годы иностранный интерес к южнокорейской недвижимости резко вырос. Только в столичном регионе:

• в 2022 году иностранцами было заключено 4568 сделок,
• в 2023 — уже 7296, рост составил более 26% в год.

Особенно заметны покупки в элитном сегменте: квартиры в Сеуле стоимостью от 70 до 100 млрд вон (это 50-73 млн долларов) регулярно обновляли рекорды, а расчёты зачастую шли наличными.

Власти беспокоил и другой факт: около 300 сделок за прошлый год были проведены через так называемых "доверенных управляющих". Это означало, что квартиры покупали те, кто жить в Корее вовсе не собирался — а лишь рассматривал жильё как инвестицию.

Дополнительные требования

Помимо проживания, теперь от иностранцев требуют:

• предоставлять подробный финансовый план сделки с указанием источников капитала;
• раскрывать данные о визе и зарубежных банках;
• учитывать, что все "сомнительные транзакции" будут передаваться в финансовую разведку (FIU) и налоговые службы.

Причём, корейские органы смогут обмениваться информацией с иностранными ведомствами, чтобы пресечь схемы отмывания денег через рынок недвижимости.

Реакция и прогнозы

Заместитель министра земельных ресурсов Ли Сан Гён отметил:

"Иностранные покупатели зачастую действовали в условиях меньших ограничений, чем сами корейцы. Это вызывало справедливые вопросы о равных правилах игры".

Эксперты считают, что разрешительный режим и требование проживания фактически ставят крест на спекуляциях.
Пак Хап Су, профессор недвижимости Конкукского университета, уверен:

"Эта мера должна охладить инвестиционный интерес и частично стабилизировать цены на жильё".

Временная мера или новая реальность

Ограничения вводятся на год — до 25 августа 2026 года. Однако с учётом социального напряжения вокруг цен на жильё и растущей доли иностранцев на рынке большинство специалистов прогнозирует: продление режима почти неизбежно.

Южная Корея впервые так жёстко вмешалась в правила игры на рынке недвижимости. И если эксперимент сработает, "разрешительный фильтр" может стать новой нормой не только для столицы, но и для других регионов страны.