Закон защитил застройщика, а не покупателя: неожиданный итог долевого строительства

Можно ли лишиться квартиры, даже если сделка уже зарегистрирована в ЕГРН? Да, и в последние годы такие случаи становятся всё более частыми. Громкий пример — история с известной певицей, которая под влиянием мошенников продала свою московскую квартиру, а затем через суд добилась отмены сделки. Об этом пишет Дзен-канал "Юридические тонкости".

Многие тогда решили, что всё дело в статусе и известности продавца. Но изучение судебной практики показывает: фактор личности здесь не решающий. Главная причина — сама сделка и её условия. И если цена квартиры значительно занижена, а обстоятельства продажи вызывают вопросы, велик риск, что недвижимость у покупателя изымут.

Когда заниженная цена становится проблемой

Свежий пример из Омска. Женщина получила звонок с "пугающей" новостью: её квартиру якобы хотят заложить. Чтобы "спасти" жильё, она обратилась в риелторское агентство, где ей предложили оформить фиктивную продажу. Квартира была оценена риелтором в 2,5 млн рублей, сделка прошла, и продавец передала деньги курьеру по кодовому слову. Лишь позже она поняла, что стала жертвой обмана.

В суде выяснилось: рыночная стоимость квартиры — 6,5 млн рублей. Более чем двукратное занижение цены, отсутствие доказательств, что продавца спрашивали о реальном намерении продать жильё, а также тот факт, что это было её единственное жильё, стали основанием признать сделку недействительной. Суд указал, что продавец действовал в условиях существенного заблуждения (ст. 178 и 179 ГК РФ) и вернул квартиру бывшей владелице (Восьмой КСОЮ, № 8Г-2122/2025).

Аналогичный случай на юге страны

В Краснодарском крае пенсионерка продала квартиру за 1,3 млн рублей, хотя её реальная стоимость была не ниже 3,3 млн. Суд также усмотрел значительное занижение цены и признал договор купли-продажи недействительным. В результате жильё изъяли у покупателя и вернули прежней владелице (пресс-служба прокуратуры Краснодарского края, 08.04.2025).

Почему это важно для покупателей

Покупка квартиры по цене, которая в разы ниже рыночной, без объективных объяснений (например, серьёзного ремонта или неотложной необходимости продавца), может обернуться серьёзными последствиями. Если продавец впоследствии заявит о том, что действовал под давлением, в состоянии обмана или заблуждения, суд может признать сделку ничтожной.

Особенно это касается случаев, когда:

• жильё является единственным у продавца;
• цена снижена более чем на 30-40% от рыночной без очевидной причины;
• нет подтверждения добровольного согласия продавца на условия сделки;
• есть признаки психологического давления или мошенничества.

История с певицей — лишь верхушка айсберга. И реальность такова, что под угрозой могут оказаться не только сделки "с громкими именами", но и вполне рядовые покупки.