Ипотеку по-старому больше не дадут: ЦБ ввёл жёсткие лимиты

Мечта о собственном доме за городом может обернуться сложностями с получением кредита — особенно для тех, чья долговая нагрузка уже близка к пределу. С 1 октября 2025 года вступают в силу новые правила: Банк России впервые вводит жёсткие количественные ограничения на выдачу ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и нецелевые кредиты под залог недвижимости для заёмщиков с высоким уровнем долговой нагрузки. Об этом пишет РБК.

Что меняется: суть новых ограничений

Центробанк вводит макропруденциальные лимиты (МПЛ) — это механизмы, ограничивающие банки в выдаче слишком рискованных кредитов. То есть теперь кредитные организации смогут выдавать лишь ограниченное число ипотек и потребительских займов с высоким ПДН (показателем долговой нагрузки).

"По кредитам на ИЖС и нецелевым потребительским кредитам под залог недвижимости Банк России впервые устанавливает МПЛ с 1 октября 2025 года", — сообщается на официальном сайте регулятора.

Мера направлена на то, чтобы снизить риски как для банков, так и для самих заёмщиков, которые могут не справиться с выплатами при ухудшении экономической ситуации или росте процентных ставок.

Почему именно ИЖС и займы под залог

В решении Центробанка указывается, что именно в этих сегментах — на строительство частных домов и нецелевые кредиты под залог жилья — особенно велика доля заёмщиков с предельной долговой нагрузкой. То есть с ПДН свыше 80%, что считается крайне рискованным.

По оценке ЦБ за второй квартал 2025 года:

• в сегменте ИЖС доля кредитов с ПДН выше 80% составила 30% (ещё 28% — с ПДН от 50 до 80%);
• по нецелевым потребительским кредитам под залог недвижимости — 46% заёмщиков имели ПДН выше 80% (и ещё 28% — в диапазоне от 50 до 80%).

Такие цифры говорят о том, что почти каждый третий или даже второй кредит в этих категориях выдается потенциально перегруженным долгами людям. И именно они чаще допускают просрочки и дефолты.

Какие именно ограничения вводятся

С 1 октября банки смогут выдавать ограниченное количество кредитов на ИЖС и нецелевых потребительских займов с высокой долговой нагрузкой. Конкретные лимиты установлены на уровне, ниже среднерыночных значений, зафиксированных во втором квартале 2025 года. Но это только начало.

Центробанк уже анонсировал: в будущем эти лимиты будут ещё ужесточены — до уровня, который сейчас действует для классической ипотеки на квартиры и необеспеченных потребительских кредитов. То есть правила станут едиными для всех категорий, вне зависимости от цели займа.

Что такое макропруденциальные лимиты и зачем они нужны

Право устанавливать МПЛ ЦБ получил с 1 апреля 2025 года. Это — не индивидуальные запреты для заёмщиков, а ограничения для банков: они не могут выдавать слишком много "рискованных" кредитов в общей массе.

Цель у таких мер одна — предотвратить лавинообразный рост закредитованности среди населения и минимизировать системные риски в банковской сфере. Если банк превышает лимит — он обязан увеличить резервы, а это уже удар по его прибыли.

Лимиты вводятся поэтапно:

• с 1 июля 2025 года — на ипотеку на квартиры (новостройки и готовое жильё);
• с 1 января 2026 года — на кредиты на строительство дома и другие займы под залог недвижимости;
• с 1 октября 2025 года — впервые затронут сегмент ИЖС и нецелевые потребкредиты под залог.

Что это значит для потенциальных заёмщиков

Если у вас высокий ПДН (более 50%, а особенно — более 80%), вам может стать сложнее получить кредит на ИЖС или под залог недвижимости. Банк вправе отказать или предложить менее выгодные условия.

Чтобы повысить шансы:

• постарайтесь снизить текущие долговые обязательства (закрыть мелкие кредиты и кредитки);
• увеличьте официальный доход — даже если частично через второй источник;
• рассмотрите возможность оформления совместного кредита с родственником или супругом, если их ПДН ниже.