Почему мечта о своей квартире снова отдаляется: новый сигнал от ЦБ

Рост просрочек, перегретый первичный рынок и скачок цен — на фоне всего этого Банк России сохраняет спокойствие. Почему регулятор не спешит с антикризисными мерами и что его по-настоящему беспокоит?

У застройщиков запас прочности

Ситуация на рынке недвижимости, несмотря на тревожные сигналы, пока не требует срочного вмешательства. К такому выводу пришли аналитики Центробанка в очередном "Обзоре финансовой стабильности".

По итогам 2024 года девелоперы продемонстрировали внушительные финансовые результаты: совокупная прибыль компаний выросла на 23,1%, составив 865 миллиардов рублей. Эти показатели позволяют говорить о "запасе прочности", которого хватит на ближайшее время.

"Банки заинтересованы в завершении проектов, которые они кредитуют. В случае проблем они будут действовать совместно с застройщиками, чтобы стабилизировать ситуацию", — подчеркивают специалисты ЦБ.

Ипотека дешевеет, но растёт просрочка

Инфляция постепенно замедляется, и как только это движение станет устойчивым, Центробанк ожидает, что снижение ключевой ставки может простимулировать спрос на жильё.

Однако сейчас регулятор фиксирует рост просрочек по ипотеке. На 1 апреля 2025 года доля задолженности свыше 90 дней выросла до 0,9% — это вдвое больше, чем годом ранее. Причина — всплеск интереса к льготной ипотеке в 2023–2024 годах, когда кредиты брались массово, а часть заемщиков не справилась с нагрузкой.

Тем не менее паники нет: банки уже заранее сформировали капитал на такие случаи — его запас оценивается в 1,8% от ипотечного портфеля.

Ипотека под господдержку лидирует

С января по март 2025 года банки выдали ипотечных кредитов на сумму 600 миллиардов рублей. Из них 86% пришлись на льготные программы. Абсолютным лидером стала "Семейная ипотека": на неё пришлось 461 миллиард, или около 87% от всей выдачи с господдержкой.

Первичный рынок перегрет?

Регулятор также обращает внимание на ценовую динамику. По мнению экспертов ЦБ, рынок жилья стабилизируется, однако существует тревожный тренд — особенно в секторе новостроек.

В первом квартале 2025 года цены на первичное жильё продолжили рост, значительно опережая инфляцию, доходы населения и даже арендные ставки. В результате разрыв между стоимостью квадратного метра на первичном и вторичном рынках достиг 60% (в прошлом году он составлял 40%).

Это уже вызвало обеспокоенность у регулятора.

"В обзоре мы приводим некоторые значения индекса, который так и называется — индекс "пузыря". Но как факт наличия пузыря мы его не фиксируем. Мы просто видим тенденцию. Такие же значения наблюдаются и в других странах. Поэтому мы ожидаем, что цены на вторичное и первичное жильё в скором времени стабилизируются", — отметил заместитель председателя Банка России Филипп Габуния.