Откладывать жильё стало опасно: в Москве фиксируют всплеск сделок — вот что скрывается за этим

В начале 2025 года московский рынок недвижимости удивил: несмотря на высокие ставки по ипотеке, число ипотечных сделок достигло рекордного уровня — более 40 тысяч за первые четыре месяца. Однако за этим ростом скрываются тревожные сигналы: Центробанк зафиксировал увеличение риска образования ценового пузыря на первичном рынке жилья.

Рекордные показатели ипотечного кредитования

С января по апрель 2025 года в Москве было зарегистрировано 40,63 тысячи ипотечных сделок, что на 8,6% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Это рекордный показатель за всю историю ведения статистики с 2009 года.

По словам руководителя Управления Росреестра по Москве Игоря Майданова, "положительная динамика зарегистрированных ипотечных договоров показывает, что граждане продолжают использовать кредитные средства для решения жилищных вопросов, ориентируясь на доступные льготные программы и разнообразные предложения на рынке недвижимости".

Рост рисков на первичном рынке

Однако Центробанк в своем обзоре финансовой стабильности за IV квартал 2024 года — I квартал 2025 года отметил увеличение риска образования ценового пузыря на первичном рынке недвижимости. Индикатор пузыря достиг 1,6 пункта, что является максимальным значением с 2016 года.

Индикатор пузыря учитывает такие показатели, как отношение средней цены квартиры к среднегодовому доходу, стоимость аренды, объем ипотечных выдач и изменения в строительной отрасли. Цены на жилье растут быстрее, чем доходы населения и стоимость аренды, что и вызывает обеспокоенность регулятора.

Мнения экспертов

По мнению профессора Финансового университета Александра Цыганова, "риск пузыря на рынке новостроек увеличился, и это действительно связано с увеличивающимся разрывом между темпами роста доходов потенциальных покупателей и арендных ставок". Однако он также отмечает, что "часть покупателей приобретает жилье на вырост, понимая потребности своих детей", а также рассматривает недвижимость как "надежное сбережение своих средств на длительный срок".

Олег Репченко, руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN. RU", подчеркивает, что "ценовой пузырь на рынке жилья уже давно есть, по крайней мере в Москве и других крупных городах, где за последние годы квартиры на фоне широкого распространения льготных ипотечных госпрограмм выросли в цене примерно вдвое". Он также указывает на то, что "стоимость жилья на первичке сильно оторвалась от вторичного рынка, где льготной ипотеки не было", пишет "Российская газета".

Перспективы рынка

Ситуация на рынке ипотеки постепенно стабилизируется. Управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов отмечает, что "весной были увеличены лимиты по субсидированным кредитам, что позволило избежать временных перерывов в выдаче льготных займов". Также было увеличено возмещение банкам для льготного субсидирования, и банки начали отказываться от требований дополнительных комиссий за выдачу ипотеки со сниженной ставкой.

Однако эксперты предупреждают, что снижение ключевой ставки может затянуться, как это происходит уже второй год. Если оно и начнется, то может оказаться очень медленным и не позволит выгодно перекредитоваться всем тем, кто уже приобрел жилье с помощью рассрочек, субсидированной или траншевой ипотеки. В результате может оказаться, что существенная часть уже "купленных" квартир вернется на рынок и сформирует затоваривание, что может привести к снижению цен.