Ипотека не приговор: четыре способа не потерять всё при продаже

Можно ли продать квартиру, если она ещё в ипотеке? Многие считают, что залог у банка ставит крест на любых сделках. На самом деле — продать можно, но только с согласия кредитной организации.

Что нужно знать в первую очередь

Эксперты отмечают: квартира в ипотеке — такой же объект гражданских прав, как и любая другая недвижимость.

"Квартира в ипотеке — полноценный объект гражданских прав и может быть отчуждена её собственником. При этом по закону собственник квартиры, находящейся в ипотеке, не вправе её продавать без согласия банка", — пояснил РБК юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

Именно поэтому первый шаг — согласование сделки с банком.

"Банк обычно выдает такое разрешение. Во многих банках эта процедура происходит через личный кабинет собственника", — уточнила эксперт по ипотечному кредитованию компании "Инком-Недвижимость" Ирина Векшина.

Однако банк может и отказать — например, если усомнится в платежеспособности покупателя или решит, что сумма сделки не покрывает оставшийся долг.

Основные варианты продажи

По словам экспертов, существует несколько способов продать квартиру, находящуюся в ипотеке:

Досрочное погашение ипотеки.

Продавец получает задаток от покупателя, погашает долг в банке и снимает обременение. Только после этого заключается договор купли-продажи.

"Задаток, помимо платежной функции, выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере", — отметил Родион Ларченко.

Погашение ипотеки в ходе сделки.

Здесь участвует сам банк: деньги резервируются на аккредитиве, часть идёт на закрытие ипотеки, остаток — продавцу.

"В этом случае банк сам распределяет средства: часть направляется на погашение старой ипотеки, остальное — продавцу. Одновременно с регистрацией перехода права банк ставит второе обременение на квартиру", — пояснила представитель "Миэль" Юлия Ибрагимова.

Продажа вместе с ипотечным долгом.

Редкий вариант: новый покупатель берёт на себя обязательства продавца, но найти такого человека сложно.

"Банков, имеющих такую программу, единицы", — отметили в "Инком-Недвижимости". Чаще это допускается лишь в кругу родственников.

Продажа банком.

Крайний случай, когда у заёмщика образовалась серьёзная задолженность. Тогда банк через суд изымает квартиру и продаёт её на торгах.

Плюсы и минусы

Продажа ипотечной квартиры — обычно вынужденное решение. Минусы для продавца очевидны:

• цена почти всегда ниже реальной стоимости,
• процесс подготовки сделки занимает недели,
• деньги поступают на руки не сразу, а только после регистрации права собственности в Росреестре.

"К минусам покупки ипотечной квартиры эксперты относят увеличение срока продажи квартиры. Если квартиру необходимо продать за короткий срок, то с ипотечным обременением это сделать сложно", — поясняет Ирина Векшина.

Есть и плюсы — в первую очередь для покупателя. Сделка проходит под контролем банка, который следит за законностью и сам распределяет деньги. Это снижает риски мошенничества и делает сделку прозрачной.

Налоги и расходы

Если квартира продаётся раньше минимального срока владения (3 или 5 лет), у владельца возникает обязанность уплатить НДФЛ. Но есть важный нюанс: доход от продажи можно уменьшить на расходы по её приобретению, включая проценты по ипотеке. Поэтому на практике налога чаще всего не возникает.

Продать ипотечную квартиру можно, и способов для этого несколько. Но каждая схема требует участия банка, времени и терпения. Для продавца это часто менее выгодно, чем стандартная продажа. А вот для покупателя — гарантия, что сделка будет максимально прозрачной и безопасной.