Неожиданная гибкость: как могут "перекроить" ставку по ипотеке

Купить жильё в Москве и купить его, скажем, в Ульяновске — это два совершенно разных мира, не только по стоимости квадратного метра, но и по возможностям взять ипотеку. При этом ипотечная ставка по всей стране… одна и та же. Почему так? Этот вопрос всё чаще обсуждают на самом высоком уровне, а идея о дифференциации ипотечных ставок с учётом региона и количества детей набирает обороты. Но так ли всё просто?

Кто предложил и зачем

Инициатором обсуждения выступил Вячеслав Володин, спикер Госдумы. Он обратил внимание, что плоская ипотечная ставка по всей стране не учитывает реальную покупательную способность в регионах. По его словам, около 40% семейной ипотеки приходится на Москву, тогда как в других частях страны — особенно в малых городах и сельской местности — спрос существенно отстаёт, несмотря на потребность в жилье.

Кроме того, рынок показывает признаки охлаждения. По данным ДОМ. РФ, в первом полугодии 2025 года продажи в новостройках снизились на четверть. Это говорит о том, что население просто не может позволить себе жильё по действующим ставкам.

Как должна работать дифференцированная ставка

Антон Глушков, президент Национального объединения строителей, считает, что ключ к успеху — в адресном подходе. То есть важно не просто делить страну на крупные регионы, а смотреть на ситуацию в каждом конкретном районе или муниципалитете.

"Если учитывать только среднюю статистику по субъекту, можно упустить реальные проблемы малых городов или сёл. А именно там людям сложнее всего", — подчеркивает он.

Опасения девелоперов и строителей

Многие участники рынка не против идеи — при условии, что она будет взвешенной и детально проработанной. Однако ряд экспертов и застройщиков видят и обратную сторону инициативы.

Иван Богатов, основатель ГК "Добро", указывает:

"Разницы в ипотечных ставках между регионами почти нет. Стоимость жилья уже сама по себе отражает уровень доходов. Более того, выплаты по ипотеке в среднем достигают 700% от стоимости квартиры, независимо от региона".

Николай Парамонов из ростовского банка "Центр-инвест" добавляет:

"Технически это сложно реализовать — как справедливо установить разные ставки по регионам и не вызвать искажений на рынке?".

Кто и что должен финансировать

Алексей Баев, коммерческий директор новосибирской ГК "Камея", поднимает важный вопрос:

"Если ставку понизят в одном регионе, кто компенсирует разницу? Государство? Девелоперы? А у строителей и так маржа сокращается, материалы дорожают. Это может ударить по рентабельности проектов".

В свою очередь, Тамара Коломийцева из девелопера AVA считает, что для Юга России пониженные ставки особенно актуальны:

"Цены на жильё там порой сравнимы с московскими, но доходы населения ниже. Поэтому логично снизить ставку именно в этих регионах".

Где меры могут сработать

Антон Гак, директор по продажам в ГК "Самолет", считает, что подобная инициатива будет особенно полезна там, где рынок жилья ещё не насыщен, а строительство — едва ли не единственный драйвер экономики. По его мнению, логично распространить дифференцированные условия и на социально значимые профессии — врачей, учителей, спасателей.

Данил Либуркин, глава "Альянс-менеджмент", предлагает увязать семейную ипотеку с покупкой конкретных форматов:

"Семейное жилье — это, как правило, не меньше 60 кв. м. Надо повышать лимит по программе и мотивировать людей выбирать такие квартиры".

Что говорят власти

Сергей Пахомов, председатель комитета Госдумы по строительству, уверен: законодательная база для запуска дифференцированной ставки уже есть. Вопрос — в политической и экономической готовности.

Позже вице-премьер Марат Хуснуллин подтвердил, что правительство действительно рассматривает возможность введения дифференцированных ставок по семейной ипотеке — как по регионам, так и в зависимости от количества детей.

А вот глава Центробанка Эльвира Набиуллина настаивает на осторожности. Она подчеркнула, что расширение программы должно укладываться в существующие бюджеты:

"Если слишком сильно увеличить объёмы, это повлияет на стоимость других рыночных продуктов".

В чём главная идея

Инициатива — в первую очередь о справедливости и доступности жилья для тех, кто особенно в нём нуждается. Но есть риски: усиление социального неравенства и нагрузка на застройщиков. Поэтому проработка всех деталей здесь — ключевой фактор успеха.