Ипотечные ставки и доступность жилья: что нам ждать в 2025 году

С 2019 года в России наблюдалась тенденция ухудшения доступности жилья, однако последние два года ситуация начала меняться в лучшую сторону. В 2023 и 2024 году снова появилась положительная динамика, которая обусловлена замедлением роста цен на жилье и улучшением доходов населения. Этот тренд, по мнению экспертов, позволяет сделать жилье более доступным для большинства россиян.

Изменение коэффициента доступности жилья

Коэффициент доступности жилья, который рассчитывается как соотношение цены жилья и годового дохода домохозяйства, снизился с 3,5 в 2023 году до 3,3 в 2024 году. Это означает, что для покупки квартиры теперь нужно заработать за 3,3 года, что уже приближается к показателю, который считается хорошим по международным стандартам. Согласно этим стандартам, если коэффициент доступности ниже 3, жилье считается доступным, если от 3 до 4 – достаточно доступным, от 4 до 5 – труднодоступным, а при показателе более 5 жилье считается существенно недоступным.

Самые доступные и недоступные регионы России

На фоне этих изменений выделяется Ямало-Ненецкий автономный округ, который оказался регионом с самой высокой доступностью жилья. Для покупки квартиры здесь достаточно дохода семьи за 0,9 года. На втором месте среди крупных городов находится Екатеринбургская агломерация с коэффициентом 3,1 года, а вот Казань, с коэффициентом 4,6, оказалась в списке с наиболее недоступным жильем. Среди региональных центров самый доступный рынок жилья в Мурманске (1,4 года), а наименее доступные рынки в Горно-Алтайске (5,02) и Кызыле (5,04).

Доступность жилья с помощью ипотеки

Отметим, что доля семей, которым доступно приобретение жилья с помощью собственных и заемных средств, увеличилась с 56,8% в 2023 году до 58,7% в 2024 году. Это связано с ростом доступности ипотеки, особенно по льготным программам. Однако, если рассматривать только рыночную ипотеку, то ситуация значительно ухудшилась. Например, если в 2020 году 70% ипотечных сделок приходилось на рыночные кредиты, то сейчас только 22% семей могут позволить себе покупку квартиры с использованием такого кредита. Индекс доступности покупки жилья с помощью рыночной ипотеки снизился с 131% до 71%.

Рост доходов и цен на жилье

Рост доходов населения за 2023-2024 годы (в среднем на 39%) фактически компенсировал рост цен на жилье, который составил 18%. Тем не менее, эксперты считают, что сейчас рынок жилья в России переживает переход к более устойчивому равновесию, когда цена жилья растет медленно, а доходы граждан увеличиваются, но не так стремительно. Важно сохранить это равновесие, чтобы избежать нового ускоренного роста цен, который может снова сделать жилье недоступным для большинства населения.

Прогнозы на 2025 год

Что касается прогноза на 2025 год, то эксперты ожидают стабилизации ситуации. Татьяна Полиди, вице-президент Фонда, утверждает, что в этом году коэффициент доступности жилья останется в пределах 3,3-3,5. Наталья Зубаревич, профессор МГУ, отмечает, что будет «инерция» в сторону затухания изменений. Учитывая уровень инфляции, она не ожидает роста доходов населения в 2025 году, что, в свою очередь, не позволит ценам на недвижимость резко расти. По ее словам, в первом квартале этого года цены на первичном рынке продолжали расти, но на вторичном рынке в ряде регионов роста не было. С учетом этого можно ожидать новый баланс на рынке недвижимости, без резких скачков цен и доходов.