Хотите платить за квартиру, а не за проценты? Вот где кроется подвох

Длиннее — не значит дешевле. Ипотека на 25-30 лет часто выглядит спасательным кругом, но на деле оборачивается большей переплатой и медленным "похудением" долга. При этом средний срок новых кредитов в России уже подбирается к историческим 26 годам — тренд очевиден, а выгода для заемщика вовсе нет.

Почему "растягивают" срок

Главный мотив прост: снизить ежемесячный платёж и пройти одобрение по ПДН (доля платежей в доходе). Банки и регулятор смотрят на показатель долговой нагрузки: чем ниже платёж, тем выше шанс на положительное решение. Не случайно Банк России ужесточал макропруденциальные надбавки именно для кредитов с высоким ПДН и низким первоначальным взносом.

Но у "длинной" ипотеки есть оборотная сторона — переплата по процентам растёт быстрее, чем снижается платёж.

Где "ловушка" длинного срока

Проценты съедают первые годы. При аннуитетной схеме сначала платите в основном проценты, а тело долга убывает медленно. Заём кажется "лёгким", пока не посмотрите на график: в первом отрезке почти всё — проценты банку.

После 20 лет "экономия" тает. Чем выше ставка, тем слабее удлинение срока снижает платёж: при двузначных ставках прибавка ещё 5-10 лет даёт десятки процентов переплаты при минимальном облегчении ежемесячной нагрузки. Это прямое следствие формулы аннуитета.

Досрочка "дорого стоит" в начале длинного кредита. Психологически она кажется выгодной, но в первые годы вы погасили мало основного долга — значит, "сэкономленная" часть процентов меньше ожидаемой. Если ставка высокая и срок большой, эффект досрочки ощутим лишь при дисциплине и регулярных доплатах.

Несколько фактов "для трезвости"

По данным Банка России, в 2025 году средний начальный срок ипотеки у новых выдач скачкообразно вырос и приблизился к 26 годам. Это рекордные уровни за последние годы.

Аннуитетная схема при высокой ставке заметно дороже дифференцированной: на примере рынка 2025 года переплата по аннуитету может быть ~на четверть выше при сопоставимых условиях.

Регулятор прямо указывал: доля кредитов с ПДН > 80% была завышенной, поэтому надбавки к рискам для таких займов повышались, чтобы охладить спрос и снизить долговую нагрузку домохозяйств.

Когда длинный срок всё же имеет смысл

• Чтобы пройти одобрение, а затем ускориться. Берёте "длинный" срок ради комфортного старта и стабильности ПДН, но изначально планируете досрочные взносы: раз в месяц, раз в квартал или по бонусам/премиям. Эта стратегия превращает "страховочную" длину в инструмент гибкости.
• Если доходы сезонные/волатильные. Меньший базовый платёж + право досрочки дают запас по кэшу на "тонкие" месяцы.

Как посчитать "свой" оптимум

• Сделайте три сценария: 15, 20 и 25-30 лет на одну и ту же сумму/ставку. Сравните не только платёж, но и общую переплату. Аннуитетная формула проста, а онлайн-калькуляторы повторяют банковский расчёт.
• Проверьте ПДН при каждом сроке: если "короткий" вариант укладывается в лимиты банка — переплачивать за "длину" необязательно.
• Спланируйте досрочку: лучше регулярные небольшие доплаты, чем редкий "героический" платёж. Так быстрее "съедите" тело долга и перестанете кормить проценты.
• Не ориентируйтесь на "среднюю по рынку" длину. То, что средний срок выдач в стране стал длиннее, — отражение ставок и цен, а не универсальный совет всем идти в 30 лет.

Вывод: "оптимальный" срок — не самый длинный

Длительный срок действительно снижает платёж и помогает с одобрением, но дороже в совокупных процентах и медленнее уменьшает долг. При ставках двузначного уровня удлинение сверх 20 лет часто даёт символический выигрыш по платежу и заметный рост переплаты. Компромисс прост: взять срок, который даёт комфортный ПДН, и закрепить в бюджете регулярную досрочку — так вы сокращаете реальный горизонт кредита без риска сорваться по кэшу.