Жильё становится недоступным — на рынке зреет опасная ловушка

Цены на новостройки продолжают стремительно расти, оставляя доходы населения далеко позади. В апреле 2025 года индикатор пузыря на первичном рынке недвижимости достиг отметки 1,6 пункта — максимального значения с 2016 года. Это означает, что рынок перегрет, и существует риск резкого падения цен.

Что такое индикатор пузыря?

Индикатор пузыря — это показатель, который учитывает:

• отношение средней цены квартиры к среднегодовому доходу;
• отношение средней цены квартиры к среднегодовой цене аренды;
• изменение отношения ипотечных выдач к ВВП;
• индекс реальных цен на рынке недвижимости;
• изменение валовой добавленной стоимости строительной отрасли (только для первичного рынка жилья).

Рост этого индикатора свидетельствует о том, что цены на жилье растут быстрее, чем доходы населения и стоимость аренды, что может привести к образованию пузыря на рынке недвижимости.

Ситуация на вторичном рынке

На вторичном рынке недвижимости риски пузыря отсутствуют из-за высоких ипотечных ставок и отсутствия льготных программ — квартиры просто не покупают. Разрыв между ценами на новостройки и "вторичку" уже достиг 60 %, то есть россияне практически не могут продать старую квартиру, доплатить небольшую сумму и купить жилье в новостройке.

Последствия для банков и заемщиков

В случае наличия ипотеки есть риски и для банков, и для заемщиков: даже в случае продажи квартиры ее стоимости может не хватить для погашения обязательств по ипотечному кредиту. Впрочем, просрочка по ипотеке хоть и выросла до 0,9 %, но остается на исторически низком уровне.

Прогнозы и ожидания

В ЦБ признают: и на вторичном, и на первичном рынке жилье становится все более недоступным для людей. Более половины участников рынка, 59%, ждут ухудшения ситуации уже во втором квартале.