Столичные офисы держат лидерство, но инвесторы переключаются на торговлю и ещё одну неожиданную отрасль

Совокупный объем вложений в недвижимость Московского региона за январь–сентябрь 2025 года составил 448 млрд рублей. Это на 12% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, подсчитали аналитики IBC Real Estate. Результаты их исследования приводит "РБК-Недвижимость". Основные тенденции связаны с перераспределением капитала между сегментами и изменением интереса инвесторов к разным видам объектов.

Лидеры по инвестициям: офисы и жильё

На первом месте оказались офисные площади. На них пришлось 41% всех сделок — почти 185 млрд рублей. Несмотря на то что это меньше прошлогоднего результата на 15%, офисы продолжают удерживать лидерство. Объясняется это тем, что компании активно покупают крупные блоки под собственные нужды. По данным исследования, около 55% вложений в офисный сегмент пришлось именно на такие сделки.

Вторую позицию занимает жильё. Его доля составила 23%, или 104 млрд рублей. Однако интерес к этому направлению снижается: инвестиции сократились примерно на треть. Причина — рост долговой нагрузки у застройщиков, вызванный высокими ставками по кредитам и падением спроса.

Склады: осторожное сокращение

Складская недвижимость замыкает тройку лидеров. На неё пришлось 13% вложений, или около 57 млрд рублей. Впрочем, здесь тоже наблюдается спад, что связано с переносом части транзакций в другие регионы. Примечательно, что более половины (56%) сделок в сегменте складов приходилось на приобретение объектов для последующего внесения в закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы).

Торговые центры и гостиницы: заметный рост

Совсем другая динамика у торговой и гостиничной недвижимости. Вложения в торговые площади выросли более чем в два раза и достигли 39 млрд рублей. Эксперты объясняют это закрытием нескольких крупных сделок, включая активы иностранных владельцев.

Сектор гостиниц показал рекордные темпы роста — плюс 155% к прошлому году. Общий объем инвестиций составил 27 млрд рублей, что стало максимальным показателем с 2000 года.

Сравнение сегментов недвижимости

Советы шаг за шагом: как действовать инвестору

1. Оценить перспективность сегмента. В 2025 году наименее рискованными оказались офисы и торговая недвижимость.

2. Использовать инструменты коллективных инвестиций, например ЗПИФы. Они позволяют диверсифицировать риски.

3. Обращать внимание на сделки с иностранными активами: нередко такие объекты можно приобрести с дисконтом.

4. Учитывать кредитную нагрузку девелоперов при выборе жилых проектов.

5. Следить за региональными возможностями: часть сделок уходит из Москвы в соседние области.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: инвестировать в жильё без анализа долговых рисков застройщика.
  Последствие: заморозка проекта или падение доходности.
  Альтернатива: выбирать офисные или торговые объекты с устойчивыми арендаторами.

• Ошибка: игнорировать растущий сегмент гостиниц.
  Последствие: упущенная прибыль на фоне рекордного роста.
  Альтернатива: рассмотреть вложения в апарт-отели или гостиничные сети.

• Ошибка: вкладываться в склады без учёта регионального сдвига.
  Последствие: снижение ликвидности московских объектов.
  Альтернатива: диверсифицировать портфель, включая региональные комплексы.

А что если…

Что будет, если ключевая ставка снизится? В этом случае девелоперы получат доступ к более дешёвым кредитам, что оживит жилой сектор. При этом конкуренция за офисные и торговые объекты усилится, а доходность вложений в них может снизиться.

Плюсы и минусы разных сегментов

FAQ

Как выбрать сегмент для инвестиций?
Сравните доходность и риски. В 2025 году наиболее перспективны офисы и гостиницы.

Сколько стоит вход в рынок?
Минимальная сумма зависит от формата. В ЗПИФах можно начать с нескольких миллионов рублей, а покупка готового объекта требует десятков и сотен миллионов.

Что лучше: жильё или офисы?
На текущем этапе офисы выглядят более устойчивыми. Жильё приносит меньший доход из-за высокой ставки и снижения спроса.

Мифы и правда

• Миф: в кризис стоит инвестировать только в жильё.
  Правда: офисы и гостиницы показывают лучшую динамику.

• Миф: торговые центры теряют актуальность.
  Правда: сделки с ними выросли вдвое.

• Миф: склады всегда гарантируют стабильность.
  Правда: часть инвестиций уходит в регионы, снижая интерес к Москве.

3 интересных факта

1. Объём вложений в гостиницы стал рекордным за 25 лет.

2. Более половины складских сделок связаны с ЗПИФами.

3. Инвестиции в торговую недвижимость впервые превысили 35 млрд рублей за три квартала.

Исторический контекст