Красивый фасад, пустой кошелёк: тип недвижимости, который разоряет

Когда деньги обесцениваются быстрее, чем приходят, многие начинают искать альтернативные способы сохранить или приумножить сбережения. Инвестиции кажутся заманчивым выходом, особенно, если вокруг знакомые уже вложились "куда-то выгодно". На этом фоне недвижимость традиционно выглядит как тихая гавань — стабильная, понятная, физически ощутимая. Но и здесь, как показывает практика, можно остаться ни с чем.

Почему новостройки теряют блеск

Казалось бы, купить квартиру в новом доме — гарантия того, что с документами будет порядок, ведь вы станете первым владельцем. Проблемы со "вторичкой", вроде спорных прав, "прописанных" или судебных тяжб, не коснутся. Особенно если покупать у проверенного застройщика в уже сданном доме — риски минимальны.

Но тут вступают в игру экономические циклы. В периоды кризисов (1998, 2008, 2013) рынок недвижимости падал на 30-40% и в рублях, и в валюте. И хотя позже цены отыгрывались, в долларах они могли вернуться на уровень десятилетней давности. Иными словами — вложения не всегда работают даже на сохранение средств, не говоря уж о прибыли.

Если речь идёт о Москве, Санкт-Петербурге или Сочи, вложение в жильё может покрыть инфляцию. Но в регионах без глубокого понимания рынка можно легко приобрести неликвид, чья стоимость годами будет стоять на месте. Здесь без эксперта — никуда.

"Обязательно обращайте внимание на локацию и инфраструктуру проекта. Новостройки рядом с метро и транспортными развязками, в пешей доступности от парков, образовательных учреждений и иных социальных объектов считаются наиболее ликвидными…", — подчёркивает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development.

Иллюзия роста и реальность стройки

У начинающих инвесторов есть иллюзия, будто "вход на котловане" — это всегда выгодно. Но в действительности на этой стадии к объекту допускаются лишь избранные агентства. Да и рост цены по мере строительства не всегда перекрывает инфляцию, не говоря уж о прибыли.

Есть и другие подводные камни. Многие застройщики научились обходить требования по социальной инфраструктуре. То, что на старте выглядело как рай для семей с детьми — со школой, детсадом и поликлиникой, — после "общественных слушаний" может остаться просто жилым комплексом без удобств. Всё чаще жители уже построенных домов узнают, что вместо обещанного парка рядом вырастет ещё одна свечка.

"Лучше выбирать жилые комплексы в оживлённых районах города, рядом с крупными бизнес-центрами или развлекательными хабами…", — рекомендует Владимир Щекин, девелопер жилого кластера RDD.

Почему вторичный рынок — это не про "вчерашнее"

Многие инвесторы недооценивают "вторичку". Напрасно. Здесь куда больше возможностей для заработка — при правильном подходе. Во-первых, готовое жильё дешевле и его больше. Можно выбирать локации с проверенной инфраструктурой и торговаться.

Во-вторых, развивается направление "флиппинга" — покупка объекта ниже рыночной цены, его косметический или капитальный ремонт и последующая перепродажа с прибылью. Такой подход требует больше усилий, но и доходность часто значительно выше.

В-третьих, многие забывают, что любая новостройка после заселения становится "вторичкой". На рынке появляется множество предложений: от подрядчиков, от инвесторов, разочаровавшихся в районе, или тех, кто не справился с ипотекой.

Однако здесь критично важно проводить тщательную проверку объекта: юридическую чистоту, историю владения, наличие обременений. Иначе можно остаться у разбитого корыта.

"Если у человека нет профильного образования и опыта работы в данной сфере, следует обратиться в агентство недвижимости…", — подчёркивает Надежда Коркка, управляющий партнёр "Метриум”.

Когда недвижимость — не инвестиция

Если вы планируете сдавать квартиру в аренду — готовьтесь к не самому радужному сценарию. Доход от аренды может съедаться расходами на содержание, ремонты, простои без жильцов и комиссию управляющей компании. Особенно, если квартира в неблагоприятном районе или без ремонта.

Сдавать — выгодно лишь в ограниченных случаях: если у вас в собственности ликвидный объект в городе с высоким спросом и низкой конкуренцией.

Что учитывать при выборе недвижимости для инвестиций

Перед тем, как броситься в бетон с деньгами, стоит задать себе несколько вопросов:

• Где находится объект? Близость к метро, школам, больницам и паркам играет ключевую роль.
• Что происходит с рынком в этом регионе? Стоит изучить статистику за 5-10 лет: были ли падения, стагнация.
• Кто застройщик? Репутация — это не просто слова, это ваш шанс не остаться без квартиры.
• Какие цели у инвестирования? Сохранить деньги, заработать, сдать в аренду?

Инвестирование в недвижимость — это не про "вложить и забыть". Это работа, анализ и постоянное участие. Без системного подхода даже самые надёжные, на первый взгляд, вложения могут привести к убыткам.