Рекордные проценты — и рекордные сделки: парадокс на рынке коммерческой недвижимости

Инвестиции в коммерческую недвижимость в России остаются на высоком уровне, несмотря на подорожание кредитов. На первый взгляд статистика демонстрирует почти те же объемы, что и год назад. Однако эксперты уточняют: показатели во многом "вытянули" крупные сделки, заключенные в конце лета и начале осени. В реальности же активность инвесторов постепенно снижается. Об этом пишет frankmedia.ru.

Инвестиции в цифрах

По данным исследования Nikoliers, общий объем вложений в коммерческую недвижимость и площадки под девелопмент за девять месяцев составил 792 млрд рублей — это всего на 2% меньше прошлогоднего уровня. В то же время в IBC Real Estate привели другие данные: 604 млрд рублей за три квартала, что на 8% меньше показателя 2024 года.

"Инвесторы вложили в коммерческую недвижимость и площадки под девелопмент 604 млрд рублей за три квартала, что на 8% меньше год к году", — уточнил руководитель департамента рынков капитала и инвестиций Микаэл Казарян.

Эксперты обеих компаний сходятся во мнении, что в реальности активность клиентов снижается, а цифры держатся на плаву только благодаря нескольким масштабным сделкам. В частности, речь идет о покупке бизнес-центра "Белая площадь" структурой "Сбера".

Сравнение оценок аналитиков

Тренды по сегментам

Рынок неоднороден: наибольший спад зафиксирован в девелоперских площадках и жилой недвижимости. В то же время коммерческие объекты показали рост.

"В сегмент офисов, складов, гостиниц и торговых центров инвесторы вложили на 2,6% больше год к году, 539,3 млрд рублей", — отметил руководитель департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов.

По данным IBC Real Estate, в этот сегмент направили 474 млрд рублей — рост составил 5% год к году.

Наибольший интерес инвесторов в 2025 году сосредоточен на офисах и гостиницах. Причины очевидны: снижение вакантности офисных помещений почти на 5% и рост арендных ставок, а также увеличение доходности гостиничного бизнеса за счет повышения цен на проживание.

Советы шаг за шагом: как инвестировать в коммерческую недвижимость

• Определите сегмент: офисы, склады, гостиницы или торговые площади.
• Изучите показатели вакантности и арендных ставок в выбранном регионе.
• Сравните предложения банков по кредитованию: ставки и условия обслуживания.
• Рассмотрите альтернативы — коворкинги, апарт-отели, складские комплексы.
• Привлекайте управляющие компании для оптимизации доходности.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

Ошибка: вложение в площадки под девелопмент без учета падения спроса.

Последствие: замороженные проекты и снижение ликвидности.

Альтернатива: инвестиции в офисные центры или гостиницы с уже действующим потоком арендаторов.

А что если спрос упадет сильнее?

Если замедление инвестактивности усилится, рынок может уйти в фазу консолидации. Это значит, что крупные игроки будут выкупать готовые объекты у менее устойчивых девелоперов. В результате средние и мелкие инвесторы рискуют оказаться в проигрыше.

FAQ

Как выбрать сегмент для инвестиций?
Лучше ориентироваться на офисы и гостиницы: там наблюдается рост доходности и снижение вакантности.

Сколько стоит готовый бизнес-центр?
Цена зависит от расположения: от нескольких сотен миллионов до десятков миллиардов рублей.

Что лучше — офис или гостиница?
Офисы дают стабильный арендный поток, гостиницы — высокую доходность при росте турпотока.

Мифы и правда

Миф: коммерческая недвижимость перестала быть привлекательной из-за дорогих кредитов.

Правда: рост арендных ставок и падение вакантности делают сегмент по-прежнему интересным.

3 интересных факта

• Офисные помещения в Москве показали рекордное снижение свободных площадей за последние 5 лет.
• Доходность гостиничного номера в крупных городах выросла более чем на 15% за два года.
• Крупные сделки (как с "Белой площадью") способны влиять на статистику всего рынка.

Исторический контекст

• 2014-2015: резкое падение инвестиций из-за кризиса.
• 2020: пандемия снизила спрос на офисы и гостиницы.
• 2023-2025: возврат интереса к офисным помещениям и активный рост гостиничного сегмента.