Семейный ад в наследство: как делёжка квартиры родственниками приводит к суду и что делать

Что делать, если вы владеете всего парой квадратных метров в квартире? Эта ситуация, знакомая многим по наследственным спорам или разводам, из абсурдной превращается в серьезную юридическую проблему, когда речь заходит о продаже всего объекта или других сделках. Владелец мизерной доли часто оказывается в тупике: формально его права защищены, но реально распорядиться своим метражом он не может.

Верховный суд РФ в 2022 году рассматривал показательное дело бывших супругов. Мужчине принадлежала доля размером всего 4,45 кв. м (12/100) в двухкомнатной квартире общей площадью 44,5 кв. м. Его экс-супруга, владевшая основной частью жилья, подала иск, чтобы выкупить эту микродолю, так как технически выделить ее в натуре было невозможно. Суд встал на сторону истицы, учтя, что квартира — единственное жилье для нее и дочерей, которые ходят в nearby школу.

"Выделить долю ответчику в натуре в таком жилье было технически невозможно, равно как и предоставить альтернативное помещение равного размера", — указал ВС.

Что считается незначительной долей

Закон не оперирует точными цифрами — незначительной признается доля, которую невозможно выделить в натуре, не нанеся ущерба имуществу и правам других собственников. Такой ущерб выражается в невозможности использовать квартиру по назначению, возникновении неудобств. Ключевой критерий — отсутствие в квартире изолированного помещения (комнаты), соразмерной доле.

Например, 25% в четырехкомнатной квартире вряд ли сочтут незначительной, а вот такую же долю в однокомнатной — почти наверняка. Невозможность выдела определяется строительно-технической экспертизой, ведь любая комната требует доступа к местам общего пользования: кухне, санузлу, коридору.

Можно ли решить вопрос без суда

Да, если все совладельцы достигают договоренности. Владелец большой доли может выкупить микродоль по соглашению, а ее хозяин — добровольно предложить ее к продаже. Однако если собственник малой доли отказывается от сделки или его местонахождение неизвестно, разрешить спор сможет только суд.

Исход судебного процесса непредсказуем, так как судья изучает всю совокупность обстоятельств:

1. Насколько каждая из сторон нуждается в этом жилье (возраст, состояние здоровья, наличие детей, работа).
2. Сложившийся порядок пользования квартирой.
3. Фактическое проживание ответчика в спорном объекте.
4. Наличие острых конфликтов между совладельцами, делающих совместное проживание невыносимым.

Важно: сам по себе факт, что у владельца микродоли нет другого жилья, не является основанием для отказа в иске. Его интерес должен соизмеряться с неудобствами для остальных собственников.

Как проходит судебный процесс

Если мирные переговоры зашли в тупик, инициатор процесса должен подготовить исковое заявление и серьезный пакет документов. Помимо стандартных справок (выписка из ЕГРН, технический паспорт БТИ) и квитанции об уплате госпошлины, принципиальное значение имеют:

1. Отчет о рыночной стоимости доли от лицензированного оценщика.
2. Заключение экспертизы о невозможности выдела доли в натуре.
3. Доказательства, что ответчик не проживает в квартире (справка о составе семьи, показания свидетелей).
4. Документы, подтверждающие попытку досудебного урегулирования (письменные предложения о выкупе, отправленные заказной почтой).

Если в ходе разбирательства владельца микродоли найти не удается, суд назначит ему адвоката и может постановить внести компенсацию за его долю на специальный счет судебного департамента.

Права и риски владельцев микродолей

Закон в данной ситуации чаще защищает интересы того, кто владеет большей частью квартиры и реально использует ее для жизни. Владельцы нескольких метров защищены слабее. Они не могут без согласия других сособственников:

1. Зарегистрировать в квартире родственников.
2. Сдать свою долю в аренду.
3. Провести перепланировку.

Единственное их безусловное право — зарегистрироваться самим в этом помещении (ст. 288 ГК РФ). В противном случае, такие метры годами висят "мертвым грузом", обязывая своего владельца платить налоги и коммунальные услуги, не принося никакой практической пользы.

Альтернативные пути решения

Суд — это дорого и долго. Стоимость оценки, экспертизы и услуг юриста может составить от 50 до 100 тысяч рублей и более. Поэтому стоит рассмотреть иные варианты:

Требование компенсации

Владелец малой доли может сам потребовать от других собственников выплатить ему стоимость его метража.

Отказ от права собственности

Если доля не нужна и не стоит хлопот, от нее можно отказаться через МФЦ или Росреестр. Важно помнить, что в этом случае доля перейдет в собственность других владельцев помещения бесплатно.

Взыскание компенсации за пользование

Если совладелец большой доли фактически пользуется всей квартирой, включая ваши метры, можно через суд взыскать с него плату за это пользование.

Интересный факт: в дореволюционной России существовало понятие "чресполосица" — когда крестьянину принадлежало несколько узких полос земли в разных частях общинного поля. Современные "квартирные чресполосицы" в виде микродолей стали наследством приватизации и активного передела собственности в 90-е годы.