Недобросовестный продавец: как распознать мошенника при покупке квартиры

Покупка квартиры, которая досталась продавцу по наследству, — это всегда история с особыми рисками. Даже после, казалось бы, успешной сделки могут объявиться ранее неизвестные наследники или вскрыться обременения, о которых никто не подозревал. Чтобы не потерять ни деньги, ни жилье, к такой покупке нужно подходить с максимальной осторожностью и пониманием всех подводных камней.

На что обратить внимание в первую очередь

Ключевой момент — выяснить, каким именно способом нынешний владелец получил эту недвижимость. Было ли это наследование по закону, по завещанию или, возможно, имущество было подарено? От этого напрямую зависят потенциальные риски. Государство через процедуру наследования упорядочивает переход прав, но именно для покупателя здесь кроется множество ловушек.

Судебная практика пестрит случаями, когда объявляются другие претенденты на жилье, и суд встает на их сторону. Сделку признают недействительной, а покупателю предстоит долгий и сложный процесс по возврату уплаченных средств с продавца.

Основные способы наследования

Недвижимость переходит к новому владельцу одним из двух путей.

По закону

Здесь действует принцип очередности, установленный Гражданским кодексом. Всего существует восемь очередей наследников. Право переходит к следующей очереди, если наследники предыдущей отсутствуют. Если наследников в одной очереди несколько, имущество делится между ними поровну.

По завещанию

Наследодатель заранее определяет круг лиц, которым достанется его собственность. Наследникам достаточно подтвердить свою личность у нотариуса, который вел дело. Завещание должно быть нотариально заверено, и если продавец не может этого доказать, стоит запросить решение суда, подтверждающее его права.

Завещание, составленное в чрезвычайных обстоятельствах, может быть заверено двумя свидетелями, но его действительность подтверждает уже суд.

Иногда к наследованию условно относят и дарение. Это безвозмездная передача квартиры при жизни дарителя. Такой договор тоже регистрируется в Росреестре, но его, как и завещание, могут оспорить заинтересованные лица.

Скрытые риски: о чем молчат продавцы

Даже если все документы в порядке, это не гарантирует полной безопасности. Есть несколько юридических нюансов, о которых покупатель может не знать.

Обязательная доля: нежданные претенденты

Закон защищает права социально уязвимых лиц, выделяя для них обязательную долю в наследстве. Это значит, что даже если их нет в завещании, они получат часть имущества. К таким лицам относятся:

• несовершеннолетние дети;
• нетрудоспособные взрослые дети, родители или супруг;
• иждивенцы, проживавшие с наследодателем не менее года.

Их появление уже после сделки — серьезная угроза для покупателя.

Недостойные наследники

Еще один риск — признание продавца "недостойным наследником". Суд может лишить его прав на имущество, если будет доказано, что он не выполнял обязанности по содержанию наследодателя или совершил против него противоправные действия. Однако этот статус могут снять, и тогда он снова станет претендентом на уже проданную квартиру.

Завещательный отказ: обременение, которое не видно

Это особое условие, которое наследодатель возлагает на того, кто получает квартиру. Например, обязанность прописать и предоставить пожизненное право проживания в ней кому-то другому.

Коварство в том, что информация об этом обременении может отсутствовать в выписке ЕГРН. Нечестный продавец может умолчать о таком условии, и уже после покупки новый владелец обнаружит у себя в квартире постороннего человека, которого практически невозможно выписать даже через суд.

Пропущенные сроки

Закон отводит на вступление в наследство 6 месяцев. Если основные наследники отказываются, у следующих очередей есть еще 3 месяца. Но иногда наследники пропускают этот срок по уважительной причине (болезнь, неосведомленность), и суд восстанавливает их права. Это еще один путь для оспаривания уже состоявшейся продажи.

Как обезопасить сделку: чек-лист покупателя

Главный защитный механизм — статус добросовестного приобретателя. Им признается тот, кто не знал и не мог знать о незаконности продажи. Чтобы доказать это, нужно проявить максимальное усердие.

Тщательно проверьте документы. Запросите у продавца полный пакет:

1. Свежую выписку из ЕГРН (не старше месяца). Сверьте все данные, особенно наличие обременений.
2. Свидетельство о праве на наследство. Убедитесь, что описание квартиры в нем совпадает с реальностью.
3. Подтверждение погашения ипотеки (если она была), лучше всего — справку из банка.
4. Технический паспорт, поэтажный план и экспликацию.
5. Паспорт продавца. Данные должны полностью совпадать с информацией в выписке ЕГРН.

Задавайте неудобные вопросы. Выясните, есть ли у наследодателя другие родственники, все ли они в курсе продажи. Если продавец уклоняется от ответов — это тревожный звонок.

Включите в договор купли-продажи защитные формулировки. Пусть продавец письменно подтвердит, что не знает о других претендентах на наследство, и предусмотрите для него финансовую ответственность (штраф) за сокрытие такой информации.

Будьте со свидетелями. На все важные встречи и просмотры берите с собой кого-то, кто в случае суда сможет подтвердить вашу добросовестность.

Помните, что срок исковой давности по таким делам составляет три года. Столько времени у вас есть до момента, когда сделка может быть оспорена. Проявив бдительность и дотошность на этапе проверки, вы сможете значительно снизить риски и приобрести желанное жилье без неприятных сюрпризов.