Москва скупает быстрее, чем строит, а регионы задыхаются в бетонной ловушке
Ростовская область и Краснодарский край оказались в центре внимания аналитиков. Именно здесь накопилось больше всего непроданных квартир. Ситуация складывалась в течение года — с 1 июля 2024-го по 1 июля 2025-го.
По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ), эти два региона вошли в тройку лидеров по объёму непроданных новостроек, обогнав многие другие территории.
Где больше всего непроданных квартир
На первом месте рейтинга — Ростовская область. За год здесь вывели на рынок 46,7 тыс. квартир, а покупатели оформили сделки лишь по 17,2 тыс. В итоге разница между предложением и спросом составила внушительные 29,5 тыс. лотов.
При этом во втором квартале 2025-го отмечено небольшое снижение затоваривания — на 2,4 тыс. квартир.
Краснодарский край занял третью позицию. За двенадцать месяцев застройщики предложили 50,6 тыс. квартир, из которых было куплено 32,3 тыс. Непроданных объектов оказалось 18,2 тыс. Более того, только за второй квартал 2025-го этот показатель вырос на 3,2 тыс. лотов.
В тройке также оказалась Свердловская область. Здесь продажи составили 24,2 тыс. квартир при выводе на рынок 44 тыс., что дало разницу в 19,8 тыс. объектов. Следом идут Башкортостан и Ленинградская область.
Сравнение регионов
| Регион | Квартир выведено | Продано | Разница (затоваривание) |
| Ростовская область | 46,7 тыс. | 17,2 тыс. | 29,5 тыс. |
| Краснодарский край | 50,6 тыс. | 32,3 тыс. | 18,2 тыс. |
| Свердловская область | 44 тыс. | 24,2 тыс. | 19,8 тыс. |
| Башкортостан | - | - | 4 место |
| Ленинградская область | - | - | 5 место |
Где ситуация противоположная
В числе регионов с минимальным затовариванием оказалась Республика Ингушетия. За год на рынок поступили 62 квартиры, при этом продажи превысили предложение и составили 98 лотов. Во втором квартале 2025-го число непроданных объектов здесь сократилось на 36.
Абсолютным лидером по сбалансированности спроса и предложения стала Москва. За год в столице вывели 83,4 тыс. квартир, а куплено было 100,8 тыс. То есть спрос даже превысил предложение.
Общероссийская картина
За год в России появилось почти 900 тыс. новых квартир, но продажи составили лишь 558 тыс. Разница — 308,9 тыс. лотов. Это означает, что более трети всего объёма пока остаётся невостребованным.
"Затоваривание готовыми квартирами на конец 2026 года в денежном выражении может составить 2,5 трлн руб. — 3 трлн руб.", — отметил руководитель ЕРЗ. РФ Кирилл Холопик.
Советы шаг за шагом: как ориентироваться на рынке
- Перед покупкой проверяйте динамику продаж в регионе через ЕРЗ. РФ.
- Сравнивайте цены новостроек с предложением на вторичном рынке.
- Учитывайте прогнозы по вводу жилья в ближайшие два года.
- Оценивайте инфраструктуру: наличие школ, садиков, дорог часто решает больше, чем сам метраж.
- Смотрите на условия ипотечных программ, особенно с господдержкой.
Ошибка → Последствие → Альтернатива
-
Ошибка: покупать квартиру в регионе с высоким затовариванием, ожидая быстрой перепродажи.
-
Последствие: риск падения цены и долгой реализации.
-
Альтернатива: вложение в жильё в столице или субъектах с дефицитом предложения (Москва, Ингушетия).
А что если спрос восстановится
Если в ближайшие годы ипотека снова станет доступнее, то часть непроданных квартир уйдёт быстрее. Однако эксперты предупреждают, что даже рост спроса не всегда спасает рынок, если ввод новых проектов продолжается теми же темпами.
Плюсы и минусы покупки в условиях затоваривания
| Плюсы | Минусы |
| Возможность торга с застройщиком | Риск снижения цены на жильё после покупки |
| Широкий выбор планировок и комплексов | Слабая динамика роста стоимости объекта |
| Дополнительные акции (ремонт, парковка) |
Вероятность долгого заселения в дом |
FAQ
Как выбрать новостройку в перегретом регионе?
Смотрите на проекты с высокой степенью готовности и уже развитой инфраструктурой.
Сколько стоит затоваривание для застройщиков?
По оценкам экспертов, к 2026 году сумма "замороженных" квартир может достичь 3 трлн рублей.
Что лучше: покупать сейчас или ждать?
Если цель — жильё для жизни, откладывать не стоит. Если это инвестиция, логичнее дождаться стабилизации цен.
Мифы и правда
- Миф: если квартир много, цены обязательно упадут.
- Правда: стоимость часто удерживается за счёт субсидий и маркетинговых акций.
- Миф: затоваривание выгодно покупателю всегда.
- Правда: вместе с падением цен растут риски недостроев.
3 интересных факта
- Москва остаётся единственным регионом, где спрос превысил предложение.
- В Ингушетии продажи новостроек за год превысили ввод почти в полтора раза.
- На Северном Кавказе (Дагестан, Северная Осетия) риск переизбытка предложения особенно высок: уровень распроданности не дотягивает и до 35%.
Исторический контекст
- В 2008–2009 годах кризис на рынке жилья привёл к массовой заморозке строек.
- В 2014–2015 годах застройщики впервые начали активно использовать ипотечные субсидии для поддержания продаж.
- В 2020-м льготная ипотека стала драйвером рекордного роста сделок, что временно "разгрузило" рынок.
Подписывайтесь на Moneytimes.Ru
