Таймер тикает: треть застройщиков могут не дожить до 2026 года — кто попадёт под удар

Пока россияне обсуждают рост ставок и замедление рынка недвижимости, власти уверяют: отрасль держится. По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, несмотря на смещение сроков по почти пятой части проектов, риска массовых банкротств застройщиков нет. Но за внешней устойчивостью скрываются тревожные сигналы, способные изменить картину уже через несколько лет.

Сектор на паузе, но не в кризисе

Вице-премьер отметил, что сейчас "положение устойчивое", а проекты, которые отстают по срокам, сталкиваются прежде всего с нехваткой оборотных средств. В среднем по стране около 19% объектов ввода жилья сдвинулись "вправо", но ни один крупный девелопер пока не оказался на грани несостоятельности.

"Пока мы видим достаточно устойчивое положение. Ряд проектов сдвинулся по срокам из-за того, что не хватает оборотных средств", — заявил вице-премьер Марат Хуснуллин.

Государство еженедельно собирает штабы с губернаторами, где отслеживает состояние региональных застройщиков. Это позволяет вовремя фиксировать проблемы с кредитованием, логистикой и спросом на жильё. По оценке чиновника, россияне ежегодно инвестируют в недвижимость около 16 трлн рублей, и задача правительства — сохранить эти вложения.

Почему столь крупный объём средств не гарантирует стабильность? Большинство инвестиций связаны с ипотекой, зависящей от ключевой ставки. Если её уровень останется высоким, застройщики столкнутся с сокращением продаж и риском "заморозки" новых проектов.

100 миллионов квадратных метров и предел роста

По словам Хуснуллина, в 2025 году объём ввода жилья должен превысить 100 млн кв. м. Этому способствует инерция прошлогоднего бума: в 2023-м наблюдался всплеск спроса и массовый запуск новых проектов. Эти объекты сейчас выходят на финальную стадию строительства, обеспечивая рекордные показатели.

Однако вице-премьер признаёт: запас прочности ограничен. Уже фиксируется снижение объёмов ввода на 6-7% и падение количества новых разрешений на строительство. Если тенденция сохранится, в 2028 году на рынке может оказаться меньше жилья, чем требуется.

Что станет причиной дефицита? В первую очередь — снижение инвестиционной активности и осторожность банков. Девелоперы вынуждены выбирать: сохранять текущие проекты или открывать новые, рискуя потерять ликвидность. Так формируется замкнутый круг, где даже стабильность текущего года не означает безопасности в будущем.

Риски, которые пока не видны

В прошлом вице-премьер допускал, что 20% застройщиков уже находятся в зоне риска. Если же макроэкономическая ситуация — прежде всего ключевая ставка и спрос — не улучшится в течение полугода, доля проблемных компаний может вырасти до 30%.

"Пока каких-то банкротств и таких рисков не видим", — подчеркнул Марат Хуснуллин.

Но риски "недостроя" сохраняются для объектов, запланированных к сдаче в 2026 году и позже. Те же дома, что должны быть завершены в этом году, в большинстве случаев достроят, так как они находятся в высокой степени готовности.

Можно ли считать это гарантией для дольщиков? Нет. Практика показывает, что даже при поддержке государства отдельные компании не справляются с ростом затрат, и строительство замедляется. Поэтому правительство усиливает мониторинг — не только на уровне регионов, но и через банки, управляющие эскроу-счетами.

Как работает защита дольщиков

Система эскроу-счетов, введённая несколько лет назад, стала основным инструментом защиты граждан. Средства покупателей хранятся на специальных счетах до момента ввода дома в эксплуатацию. Застройщик получает деньги только после завершения проекта.

Чтобы минимизировать риски, аналитики выделяют несколько шагов для участников рынка.

1. Проверять финансовую отчётность компании и наличие поддержки банка.
2. Уточнять срок действия разрешения на строительство и стадию готовности.
3. Следить за динамикой выдачи ипотек — она напрямую отражает покупательский спрос.
4. Избегать сделок с проектами без эскроу-счетов или с высокой долей инвестиций от частных лиц.
5. При необходимости обращаться в региональные штабы поддержки дольщиков.

Эти простые действия позволяют понять, как застройщик переживёт возможный спад, и защитить собственные вложения.

Сравнение с прошлым строительным циклом

В 2015–2016 годах, после девальвации рубля, строительная отрасль также переживала спад. Но тогда спасительным фактором стал рост внутреннего спроса и активное участие государства в программах субсидирования ипотеки. Ситуация 2025 года иная: государственные меры остаются, но спрос снижается быстрее, чем вводится новое жильё.

А что если ключевая ставка снизится к середине следующего года? Тогда рынок может получить новую волну спроса, способную компенсировать спад. Но если ставка останется высокой, застройщики будут вынуждены снижать темпы и перераспределять ресурсы между регионами.

Между цифрами и реальностью

На первый взгляд, данные выглядят стабильно: 100 млн кв. м жилья, отсутствие массовых банкротств, еженедельный контроль со стороны правительства. Но за этими цифрами стоит напряжённый баланс между банками, регионами и девелоперами. Каждый из них работает на грани рентабельности, особенно в сегменте доступного жилья.

Почему показатели ввода не всегда означают благополучие? Потому что часть площадей может быть введена формально, но не продана. Это создаёт эффект "перевыполнения" при фактическом замедлении спроса. Сектор строительства становится зеркалом экономики — там, где инвестиции граждан сокращаются, быстро обнажаются системные слабости.

Ошибка восприятия и её последствия

Многие воспринимают заявления о стабильности как сигнал, что кризиса не будет. Но опыт 2020-2022 годов показывает: задержки по срокам часто накапливаются незаметно. Сначала проект переносится на квартал, затем — на год. Пока банк не пересматривает условия кредита, застройщик держится, но при повторном повышении ставки ситуация может резко ухудшиться.

В 2023 году отрасль пережила всплеск за счёт рекордного объёма ипотек и государственной поддержки. Однако это был эффект "авансом": строители реализовали запас проектов, но новые запуски уже сокращаются. Это означает, что к концу десятилетия рынок может столкнуться не с избытком, а с дефицитом жилья, особенно в регионах с невысоким спросом.

Что дальше: контроль или адаптация

В ближайшие месяцы основное внимание правительства сосредоточено на мониторинге финансового состояния компаний. Возможны точечные меры поддержки — рефинансирование кредитов, продление льготных программ, упрощение процедур разрешения строительства.

Но даже при этих шагах устойчивость сектора зависит от способности застройщиков адаптироваться. Небольшие компании с узкой специализацией — например, в регионах с низкой плотностью населения — окажутся под наибольшим давлением. В крупных агломерациях ситуация стабильнее: проекты диверсифицированы, а спрос поддерживается внутренней миграцией и инфраструктурными инвестициями.