Рынок новостроек просыпается после спячки: когда жильё снова станет доступным

После двух лет спада рынок новостроек в России готовится к развороту. На горизонте 2026 года эксперты ожидают рост продаж и возвращение интереса к строящемуся жилью. Если прогноз Сбербанка сбудется, спрос поднимется почти на 10%, а цены увеличатся на 5-7%. Но что именно способно запустить этот процесс, и откуда появятся деньги у покупателей?

Возврат интереса к строящемуся жилью

По данным, озвученным старшим управляющим директором — директором аналитического управления Сбербанка Натальей Загвоздиной на конференции "Время изменений: жилье. От адаптации к лидерству", вторая половина 2026 года может стать началом восстановления рынка. Эксперт связывает это с ожидаемым снижением ключевой ставки Центробанка — до 12-14% к декабрю 2026 года и до 10% годом позже.

"После двух лет существенного сокращения количества договоров долевого участия думаем, что 2026 год, особенно его вторая часть, может быть годом начала восстановления и роста как цен, так и объема", — сказала Наталья Загвоздина.

Согласно прогнозу Сбербанка, число договоров долевого участия (ДДУ) в 2026 году вырастет на 9%, а средние цены на строящееся жильё увеличатся на 5-7% при инфляции 5,5%. Это означает, что реальная стоимость квадратного метра будет стабилизироваться после перегретого периода льготной ипотеки.

Почему снижение ставки так важно для рынка? Потому что ипотека — главный драйвер спроса. Когда кредит становится доступнее, покупатели возвращаются, а застройщики получают стимул запускать новые проекты.

Цены и доходность после эпохи льготной ипотеки

Льготная ипотека, действовавшая в 2020–2024 годах, резко изменила рынок. Как напомнила Загвоздина, за это время инфляция составила 43%, а цены на новостройки выросли вдвое. Этот разрыв показал, насколько мощно поддержка государства подогрела спрос и увеличила прибыльность девелоперов.

Но эффект льготных программ оказался временным: в 2024–2025 годах темпы строительства и продаж начали снижаться, а стоимость заемных денег выросла вслед за ключевой ставкой.

Что произойдет, когда ставка вновь пойдет вниз? Снижение стоимости кредитов увеличит количество доступных ипотек и позволит части населения вернуть интерес к покупке нового жилья. В то же время застройщики, сократившие запуск проектов в последние годы, не смогут быстро восстановить объемы предложения, что создаст дефицит и подтолкнет цены вверх.

Ограниченное предложение: эффект от замороженных проектов

По словам директора аналитического управления Сбербанка, нынешние условия заставили девелоперов отложить многие старты. Высокие ставки сделали финансирование строительства слишком дорогим, а спрос со стороны покупателей — ограниченным.

Когда ставки снизятся, на рынке возникнет типичная ситуация отложенного спроса: клиентов станет больше, а предложений — меньше.

Можно ли ожидать дефицит квартир в 2026 году? Да, особенно в крупных городах, где концентрация инвесторов и покупателей выше. Новые проекты потребуют времени на запуск, а текущие площади быстро раскупят, если ипотека станет снова массовым инструментом.

Здесь проявляется ошибка многих покупателей последних лет — ожидание "обвала цен". На практике сокращение проектов привело к ограничению выбора, а не к удешевлению. Последствием стало повышение стоимости даже при слабом спросе. Альтернатива — отслеживать районы с высоким уровнем конкуренции между застройщиками, где темпы роста цен будут умеренными.

Депозиты как источник инвестиций в жильё

Еще один фактор, который может радикально повлиять на рынок новостроек, — это сбережения россиян. По данным Сбербанка, общие активы населения составляют около 200 трлн рублей, из которых 60 трлн находятся на депозитах.

Когда процентные ставки по вкладам начнут снижаться вслед за ключевой, инвесторы будут искать альтернативные способы сохранить доходность. И недвижимость традиционно воспринимается как наиболее понятный и устойчивый инструмент вложений.

Сколько денег реально может перейти на рынок жилья? Если хотя бы 5-10% депозитов (3-6 трлн руб.) будут перераспределены в покупку квартир, это сопоставимо с годовым объёмом рынка новостроек. Такой приток средств способен заметно ускорить рост цен и усилить конкуренцию между покупателями.

В этом сценарии жильё становится не просто социальной необходимостью, а активом с инвестиционным потенциалом — особенно в регионах с быстро развивающейся инфраструктурой и ограниченным предложением.

Сценарии и возможные риски

Если динамика будет развиваться по прогнозу Сбербанка, рынок новостроек к концу 2026 года может оказаться в фазе бурного восстановления. Но не исключены и альтернативные сценарии.

1. Оптимистичный вариант - ключевая ставка снижается до 10%, инфляция удерживается в пределах 5-6%, ипотека становится доступной, а спрос растет плавно.
2. Умеренный вариант - ставки падают медленнее, инфляция не снижается, а доходы населения остаются под давлением. Тогда рост будет ограниченным и сконцентрируется в крупных городах.
3. Негативный вариант - новый виток геополитических или экономических потрясений, который заморозит инвестиции и снизит уверенность покупателей.

Что станет главным риском для покупателей? Рост цен может начаться раньше снижения ставок — как реакция рынка на ожидания. Тот, кто будет ждать "минимальной ставки", может столкнуться с уже выросшей стоимостью квадратного метра.

Как действовать будущим покупателям

Пока застройщики не спешат открывать новые очереди, у покупателей есть время выстроить стратегию.

Минимальная пошаговая логика.

1. Оценить бюджет и предел комфортной ежемесячной выплаты по ипотеке при текущей и прогнозируемой ставке.
2. Сравнить проекты в выбранных районах: доля готовности, наличие инфраструктуры, условия рассрочки.
3. Следить за депозитными ставками: момент их снижения станет сигналом к переходу части средств на рынок недвижимости.
4. Выбирать девелоперов с историей: сокращение новых проектов повышает ценность компаний с устойчивым финансированием.
5. Не откладывать решение при резком росте спроса — время реакции рынка на снижение ставки обычно составляет 2-3 месяца.

Эта последовательность помогает избежать типичной ошибки — покупки на эмоциональном пике, когда рынок уже перегрет и цены начинают опережать доходы.

Сравнение с предыдущими циклами рынка

В 2015–2017 годах после кризиса рубля наблюдалась похожая картина: падение спроса сменилось резким восстановлением при снижении ставки. Тогда рост цен составил около 15% за два года. В нынешней ситуации фактор депозитов делает потенциал восстановления ещё выше.

Однако есть и отличие: за последние пять лет доля ипотечных сделок в новостройках превысила 80%, что делает рынок более чувствительным к процентной политике.

Можно ли считать недвижимость по-прежнему "надёжным убежищем"? Пока да, но с поправкой на горизонт инвестиций. Квартиры в массовом сегменте будут приносить меньше прибыли, чем в эпоху льготной ипотеки, однако сохранят стабильность при падении ставок.

Инвестиционный интерес и долгосрочные последствия

По мере того как банковские ставки снижаются, часть капитала возвращается в активы с материальной природой — землю, жильё, коммерческую недвижимость. Это закономерный процесс для экономики, где уровень доверия к финансовым инструментам ограничен.

Для девелоперов это значит, что 2026 год станет временем перезапуска проектов и борьбы за покупателя с высоким уровнем требований. Для покупателей — возможностью войти в рынок до начала нового цикла ускоренного роста цен.

"Если из 60 трлн рублей банковских депозитов хотя бы 5-10% придут на рынок новостроек, цены могут сильно вырасти", — подчеркнула Наталья Загвоздина.

Снижение ключевой ставки не только оживит рынок жилья, но и изменит структуру частных инвестиций, перераспределяя накопления из пассивных форм сбережений в реальные активы, обо всём этом передаёт РБК.