Цены замерли, но рынок задышал иначе: жильё дешевеет, даже когда официально растёт

Осенью рынок жилья заметно охладился, и эксперты прогнозируют, что уже в ноябре цены на готовые квартиры начнут снижаться заметнее, чем раньше. О тенденциях рассказал финансовый аналитик, бизнес-эксперт Pronline Дмитрий Трепольский. По его словам, впереди — новый этап корректировки стоимости на вторичном рынке и скрытые скидки у застройщиков.

Почему квартиры дешевеют

"В ноябре жилье может потерять в цене от одного до двух процентов", — отметил бизнес-эксперт Дмитрий Трепольский.

Если в сентябре и октябре снижение ограничивалось всего полпроцентом, то теперь давление усиливается. Причина — высокая ключевая ставка, из-за которой ипотека становится малодоступной, а спрос резко снижается. Многие покупатели просто откладывают сделку до более выгодных условий.

При этом льготные ипотечные программы, которые раньше поддерживали интерес к покупкам, фактически исчерпали себя. Без субсидий, считает эксперт, платежеспособный спрос на жильё сохраняется лишь в отдельных сегментах и только в крупных городах.

Что произойдет на вторичном рынке

Сильнее всего снижение затронет крупногабаритное жилье. Цены на трехкомнатные и более просторные квартиры могут просесть на 2-4 процента — в основном из-за высокой стоимости и ограниченного числа покупателей.

Однокомнатные квартиры, напротив, потеряют меньше — не более 0,5-1 процента. А вот "двушки" окажутся в середине диапазона: по прогнозу, они подешевеют примерно на 1,5-2 процента.

Основная причина такого распределения — структура спроса. Маленькие квартиры чаще покупают в инвестиционных целях или под аренду, а значит, они менее чувствительны к экономическим колебаниям.

Что будет с новостройками

На рынке первичного жилья ситуация развивается иначе. Девелоперы не готовы открыто снижать цены, чтобы не обесценивать свои объекты и не вызывать панику среди дольщиков. Но реальные скидки уже фактически существуют — просто оформляются иначе.

"Застройщики будут удерживать официальные прайсы, но уменьшать реальную стоимость за счёт скрытых бонусов", — пояснил Трепольский.

Среди таких инструментов — субсидированные ставки по ипотеке, акции вроде "отделка в подарок" или "паркинг за полцены". На первый взгляд скидки выглядят как маркетинговые жесты, но фактически они уменьшают цену квартиры на 5-12 процентов, а совокупно — до 15.

Советы шаг за шагом: как действовать покупателю

1. Мониторьте рынок - следите за акциями застройщиков, особенно региональных. Осенью они часто предлагают "горящие" лоты.

2. Проверяйте ипотечные программы - банки регулярно обновляют ставки и условия субсидирования от застройщиков.

3. Не торопитесь с покупкой - если нет срочной необходимости, стоит подождать конца ноября: возможны дополнительные скидки.

4. Сравнивайте не только цену, но и бонусы - отделка, мебельный сертификат или скидка на паркинг могут составлять существенную экономию.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: покупать квартиру в первом попавшемся ЖК без анализа предложений.
  Последствие: переплата до 10-15% от рыночной цены.
  Альтернатива: использовать онлайн-агрегаторы и сравнивать стоимость с учётом всех бонусов.

• Ошибка: брать ипотеку с минимальным первоначальным взносом при высокой ставке.
  Последствие: переплата по кредиту и риск финансовой нагрузки.
  Альтернатива: подождать сезонных предложений банков или рассмотреть программы "ипотека с господдержкой".

• Ошибка: верить обещаниям "бесплатной отделки" без уточнения деталей.
  Последствие: низкое качество ремонта, который потребует переделки.
  Альтернатива: уточнять смету отделки и материалы в договоре.

А что если ставки снова вырастут?

Если Банк России повысит ключевую ставку ещё на 0,5-1 пункт, ипотека станет ещё менее доступной. В этом случае застройщики усилят скрытое снижение цен, а на вторичке возможна волна новых скидок. Но сильного обвала ожидать не стоит: за последние годы цены на жильё уже "впитали" в себя часть будущего снижения.

FAQ

Как выбрать момент для покупки квартиры?
Ориентируйтесь на ноябрь-декабрь: именно в это время застройщики подводят итоги года и делают щедрые акции.

Что выгоднее — вторичка или новостройка?
Если важна цена и готовность к проживанию, выбирайте вторичку. Если приоритет — рассрочка и возможность выбрать планировку, лучше новостройка.

Сколько можно сэкономить на скрытых скидках?
В среднем — до 15 процентов от стоимости квартиры, особенно если воспользоваться субсидированной ипотекой и сезонной акцией.