Жильё в лизинг: почему привлекательная альтернатива ипотеке может стать финансовой ловушкой — и оставить без квартиры

На фоне роста ставок и ужесточения условий по ипотеке всё больше россиян обращают внимание на лизинг жилья — формат, который внешне напоминает рассрочку или аренду с правом выкупа. Возможность сразу въехать в квартиру, заплатив лишь небольшой аванс, выглядит заманчиво. Но, как предупреждает финансовый аналитик Алексей Кричевский в беседе с агентством "Прайм", под привлекательной оболочкой скрываются юридические и финансовые ловушки, способные оставить покупателя без квартиры и без денег.

Как устроен лизинг жилья в России

Сегодня на рынке существует две основные схемы жилищного лизинга, каждая из которых по-разному распределяет риски и ответственность сторон.

Первая модель предполагает, что клиент вносит 5-10% от стоимости квартиры и на протяжении нескольких лет выплачивает оставшуюся сумму до минимального ипотечного порога. После этого имущество переоформляется через банк в обычную ипотеку.

Вторая схема — это прямой лизинг, где отношения строятся напрямую с лизингодателем, без участия кредитной организации. Клиент выплачивает стоимость жилья частями, а право собственности переходит только после завершения всех платежей.

"В обоих случаях риск остаться и без денег, и без квартиры крайне велик. До конца сделки жильё остаётся в собственности продавца, который может обанкротиться или продать объект", — отметил Алексей Кричевский.

Почему лизинг выглядит выгодно? Главный аргумент — возможность начать пользоваться квартирой без длительного накопления и без классического банковского одобрения. Однако за видимой простотой скрываются детали, которые делают сделку опасной для покупателя.

Основные риски и слабые места схемы

Формально лизинг жилья регулируется законом о финансовой аренде, однако этот документ создавался для коммерческой техники и автомобилей, а не для жилой недвижимости. Поэтому при возникновении спора покупатель оказывается практически незащищён.

Пока квартира числится за лизингодателем, клиент не имеет реальных прав собственности — ни прописаться, ни использовать объект как залог невозможно. Если компания, владеющая квартирой, банкротится, жильё попадает в конкурсную массу, и арендатор теряет вложенные средства.

А что если лизингодатель сменит владельца или исчезнет? Тогда придётся заново договариваться с новым собственником или добиваться возврата денег через суд. Но практика показывает, что взыскать выплаты в таких случаях почти нереально.

Кричевский отмечает, что устоявшейся судебной практики по таким сделкам в России пока нет. Отсутствие чётких правил делает рынок лизинга "серой зоной", где риск злоупотреблений особенно высок.

Когда лизинг может быть оправдан

Несмотря на предупреждения, лизинг жилья остаётся инструментом, который может быть полезен в узких ситуациях. Например, если человек временно не проходит банковскую проверку, но способен стабильно платить.

В таких случаях стоит придерживаться строгих шагов:

1. Проверить юридический статус компании, её регистрацию и финансовую отчётность.

2. Уточнить, на кого оформлена собственность жилья и есть ли обременения.

3. Включить в договор пункт о защите от одностороннего расторжения.

4. Зафиксировать график платежей и порядок перехода прав собственности.

5. Проверить, предусмотрен ли возврат средств при банкротстве лизингодателя.

Можно ли сравнить лизинг с рассрочкой от застройщика? Частично да, но при рассрочке покупатель получает документы от самого застройщика, а не посредника. В лизинге же появляется дополнительное звено — компания, на балансе которой находится объект. Это и создаёт ключевой риск.

Почему в России нет массового рынка лизинга жилья

Отсутствие прозрачного регулирования делает подобные схемы скорее экспериментальными, чем массовыми. На практике это означает, что даже при добросовестности участников юридическая защита слабее, чем при ипотеке.

"Пока не появится надёжный механизм юридического регулирования, связываться с лизингом жилья не стоит. Сейчас это скорее штучные истории, а не массовое решение", — подчеркнул эксперт.

На Западе жилищный лизинг активно применяется в рамках государственных программ и сопровождается страхованием рисков. В России же пока нет инструмента, который обеспечивал бы баланс интересов сторон. Банки не участвуют в таких сделках, а государственные гарантии отсутствуют.

Почему банки не торопятся поддерживать лизинг жилья? Потому что финансовая модель слишком нестабильна. Лизингодатель не получает залога, а значит, не может рефинансировать сделку, как это делает банк при ипотеке. Для инвесторов это делает рынок непредсказуемым и низкомаржинальным.

Распространённые заблуждения о лизинге

Среди потенциальных клиентов нередко встречаются ошибочные представления о том, как работает этот инструмент. Наиболее частые из них:

• Лизинг "надёжнее" ипотеки, потому что не нужен банк. На деле именно банк обеспечивает контроль и страхование рисков.

• Квартира "почти моя" после внесения первого взноса. Фактически она полностью принадлежит лизингодателю до конца выплат.

• При банкротстве компании жильё останется за клиентом. В действительности оно включается в активы должника и может быть продано.

Что делать, если предложение лизинга выглядит выгодным? Проверить, существует ли у компании публичная отчётность, зарегистрирован ли договор в Росреестре и какие гарантии предусмотрены. Если этих условий нет, участие в программе превращается в игру без правил.

Перспективы регулирования

Обсуждения возможности законодательно закрепить лизинг жилья идут уже несколько лет. Однако, по словам экспертов, процесс затормозился из-за отсутствия единой позиции между Минфином, ЦБ и Минстроем.

Если соответствующие поправки всё же примут, рынок получит шанс выйти из тени. Тогда сделки будут оформляться по стандартным формам, а лизингодатели — обязаны страховать объекты и обеспечивать прозрачность перехода прав собственности.

Пока же, по оценке специалистов, лизинг жилья остаётся маргинальной нишей, используемой лишь отдельными компаниями и клиентами, не прошедшими ипотечный скоринг. Для массового потребителя это слишком рискованный путь.