Рассрочка превращается в ловушку: почему рынок новостроек готовится к волне расторжений

Доля расторжений по рассрочкам на рынке новостроек Москвы растёт, и аналитики прогнозируют возможный всплеск до 30% уже в 2026 году. Всё упирается в ипотечные ставки, которые пока остаются слишком высокими для комфортного перехода покупателей с рассрочки на кредит. На фоне неопределённости финансовых условий рассрочка из временного инструмента превращается в источник риска — как для девелоперов, так и для клиентов.

Когда рассрочка перестаёт работать

К началу октября 2025 года доля расторжений по рассрочкам на московском рынке варьировалась от 3% до 15%. В CORE.XP оценили этот показатель в 10%, в то время как "Инком-Недвижимость" сообщила о не более чем 3%. Разброс объясняется разной структурой проектов: в премиальном сегменте клиенты чаще способны завершать выплаты, тогда как массовый рынок сильнее зависит от ипотечных программ.

"Многие покупатели оформляли рассрочку с надеждой на снижение ипотечных ставок, которое пока не наступило", — рассказала директор направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева.

По сути, рассрочка стала ожиданием будущей льготы, которая не наступила. Клиенты брали на себя временные обязательства, рассчитывая "дожить" до более мягких условий. Но ставки стабильно держатся на уровне 20-21% годовых, и часть покупателей просто не справляется с графиком платежей.

Почему рынок замедляется

По оценкам "Метриум", застройщики закладывают в финансовую модель риск расторжения до 15% рассрочек. Это не критично, но предел близок. Управляющий директор компании Руслан Сырцов отметил, что штрафные санкции за прекращение выплат компенсируют часть потерь, однако системное увеличение расторжений способно "размыть" маржу проектов.

Сценарий роста доли расторжений до 20-30% аналитики связывают с сохранением высоких ставок по ипотеке в 2026 году. Если ставка не снизится хотя бы до 10-12%, рассрочка перестанет выполнять функцию моста к кредиту — и станет тупиком. В таких условиях застройщикам придётся выбирать между ужесточением условий и дополнительными программами субсидирования.

Почему отказов стало больше? Потому что банки всё чаще не одобряют ипотеку клиентам с нестабильным доходом, а без неё завершить рассрочку невозможно. Средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки в октябре составила 21,24% годовых — уровень, при котором платежеспособность резко падает.

Что ждёт рынок в 2026 году

Аналитики CORE.XP полагают, что без снижения ключевой ставки до 12-13% рынок увидит новый виток расторжений по договорам долевого участия (ДДУ) — прежде всего по объектам с вводом в 2026–2027 годах. Сценарий кажется вероятным, если вспомнить, что в 2024 году доля рассрочек в сделках с новостройками по данным "Дом.РФ" составляла 13,6%, а к августу 2025 года — уже 15% (около 1,3 трлн рублей). При этом осенью доля сделок с рассрочкой в Москве снизилась с 30% до 19-20%, что говорит о сокращении интереса покупателей.

Можно ли считать это коррекцией рынка? Да, частично. Клиенты становятся осторожнее, застройщики — избирательнее. Рассрочка перестаёт быть инструментом массового привлечения покупателей и превращается в нишевый продукт, рассчитанный на тех, кто способен выдержать долгосрочные платежи без банковской поддержки.

Ошибки, которые дорого стоят

Главная ошибка многих покупателей — переоценка своих возможностей. Они предполагают, что через год-два смогут перекредитоваться, но в итоге остаются без одобрения ипотеки и без жилья. Это особенно заметно на фоне тех, кто рассчитывал продать старую недвижимость для оплаты рассрочки, но не успел из-за стагнации вторичного рынка.

Последствия очевидны: потеря части внесённых средств и штрафы по договору. Альтернатива — переход на субсидированную ипотеку, где часть ставки компенсирует застройщик. Но даже этот инструмент имеет предел: он работает только при активной поддержке государства и ликвидных объектах в крупных агломерациях.

Чтобы минимизировать риск, специалисты советуют действовать пошагово:

1. Трезво оценить свой ежемесячный бюджет и прогноз дохода.
2. Проверить, какие банки одобряют ипотеку под выбранный объект.
3. Узнать у застройщика условия выхода из рассрочки без штрафа.
4. Рассмотреть возможность субсидированной программы.
5. Не подписывать договор, если нет уверенности в источнике платежей на ближайшие два года.

Такая проверка занимает время, но спасает от серьёзных потерь.

Реакция девелоперов и покупателей

Директор по продажам группы "Самолет" Анастасия Горбунь сообщила, что к октябрю 2025 года доля расторжений по рассрочкам, заключённым в рамках проектов текущего года, снизилась до 8% против 10% в июне. Это объясняется тем, что клиенты стали реалистичнее оценивать финансовую ситуацию и меньше рассчитывают на быстрое снижение ставки.

Впрочем, даже снижение доли расторжений не меняет тенденцию — рынок учится жить в условиях высокой стоимости денег. Девелоперы делают ставку на дисциплину клиентов и адаптацию графиков платежей. Некоторые предлагают "гибридные" схемы — рассрочку с последующим переходом в ипотеку по фиксированной ставке.

Что будет, если ставки останутся высокими? Тогда рынок увидит новую волну расторжений, а застройщики — рост издержек. Но часть компаний уже готова к этому: в договорах предусмотрены штрафы и удержания, которые компенсируют риски. Остальные будут вынуждены искать баланс между лояльностью и выживанием.

Как меняется восприятие рассрочки

Если ещё три года назад рассрочка воспринималась как бонус, то теперь это способ временного удержания клиента. С 2022 года её доля на рынке росла, но пик, судя по всему, уже пройден. Ипотека остаётся главным драйвером продаж, а рассрочка становится вспомогательным инструментом, используемым лишь тогда, когда кредит недоступен.

Сравнение с 2023 годом показывает, что тогда ожидания были оптимистичнее: прогнозировали скорое снижение ставок и возвращение льготных программ. Сегодня таких иллюзий меньше. Реальность заставила покупателей действовать осторожно, а застройщиков — точнее просчитывать риски.

В итоге рынок возвращается к классической модели: меньше импульсивных покупок, больше финансовой осмотрительности. Рассрочка из эмоционального решения превращается в рациональный расчёт — и, возможно, это единственный устойчивый путь в новых условиях. Обо всём этом сообщает издание РБК Недвижимость.