Курорт без кранов: как ограничения на строительство меняют цену квадратного метра

"Город-курорт, где новые высотки почти не растут, но цены всё равно взлетают" — это о Геленджике. Пока набережную облагораживают, проектируют яхтенную марину и "Винный город", а аэропорт снова принимает рейсы, рынок жилья живёт по своим, почти уникальным правилам. Разбираемся, почему вторичка здесь царит безраздельно, кому выгодны покупки именно сейчас и что изменит инфраструктурный рывок. Об этом пишет РБК.

Почему строек мало, а спрос высокий

Главная особенность местного рынка — длительные ограничения на многоэтажную жилую застройку. С 2019 года в городе действует мораторий на выдачу разрешений для многоквартирных домов (в т. ч. в зоне 500 м от моря), который объясняют дефицитом земель под комплексное строительство и нагрузкой на сети и дороги. Эту позицию не раз подтверждали городские власти и профильные спикеры региона.

"С 2019 года в некоторых городах Краснодарского края, в том числе в Геленджике, действует запрет на строительство многоквартирных домов в 500 м от береговой линии. В Геленджике же власти в том же году фактически прекратили выдавать разрешения на такие дома не только в этой зоне, но и по всей территории города", — рассказала РБК директор офиса "Самолет Плюс" в Геленджике Светлана Бут.

По её словам, ожидали, что с принятием нового генплана выдача разрешений возобновится, но ограничения сохранились.

"При этом разрешения на апарт-отели как нежилые объекты в ряде случаев выдаются, в том числе через схему реконструкции, в рамках которой могут появляться апартаменты", — уточнила эксперт.

На практике это означает почти полное отсутствие текущих стройплощадок с классическими "многоэтажками" и редкие проекты апартаментов. Официальные комментарии последних месяцев также подчёркивают: жилищное строительство в городе по-прежнему сдержано ради инфраструктурной безопасности.

"Вторичка" правит балом

Рынок сложился вокруг уже построенного фонда.

"Новых домов не строится, а в тех, которые были сданы несколько лет назад, остались только единичные нераспроданные квартиры. Большая часть жилого фонда в городе — это пяти- и девятиэтажки, а также современные малоэтажные дома с автономным отоплением, построенные до действия ограничений", — рассказывает Светлана Бут.

"Оставшаяся часть — квартиры в новых домах, которые по большей части сконцентрированы в районах Толстый мыс, Голубая бухта и локациях с застройкой жильём комфорт-класса", — добавил коммерческий директор компании "Этажи" в Сочи Виктор Быков.

Итог — дефицит качественного предложения и повышенная конкуренция за "ликвид": просторные планировки, дома моложе 20 лет, хорошие виды, близость к морю. Это формирует устойчивый рост цен, особенно при появлении дополнительных драйверов спроса.

Драйверы сезона: аэропорт и инфраструктура

Летом 2025 года Геленджик вновь открылся для регулярной гражданской авиации: Росавиация подтвердила возобновление работы аэропорта, первые рейсы вернулись в середине июля, а в августе полёты расширили. Возврат прямых перелётов резко поднял турпоток и интерес к краткосрочной аренде — следом подрос и инвестспрос на квартиры под посуточную сдачу.

Параллельно в городе реализуют крупные проекты: курортный кластер "Геленджик Марина" на Тонком Мыске с яхтенной мариной примерно на 300 мест и новым городским парком; "Винный город" — гастрономический и винный центр с ресторанами, школой сомелье и образовательными площадками. Эти истории переводят курорт в более "премиальный" сегмент и подогревают ожидания по доходности аренды.

Интересный факт: проект "Геленджик Марина" предусматривает стоянки не только для маломерных судов, но и для супер- и мегаяхт — редкость для черноморских курортов. Это напрямую влияет на статус локации и платежеспособность туристического потока.

Кто покупает и что берут

Спрос традиционно формируют приезжие: москвичи чаще смотрят бизнес- и элит-сегмент, жители других регионов — комфорт-класс и компактные планировки.

"Часто при переезде берут сразу несколько квартир: одну для себя, другие — как источник пассивного дохода", — поясняет Светлана Бут.

В 2025 году дополнительный всплеск обеспечило расширение семейной ипотеки на готовое и "вторичное" жильё в Геленджике. По словам риелторов, доля таких сделок заметно выросла, а подходящие однокомнатные квартиры до 9-10 млн руб. в домах не старше 20 лет разошлись в первые месяцы после запуска условий. Факт расширения программы на вторичный рынок подтверждают банковские витрины и агрегаторы — семьи действительно получают специальные ставки именно на "вторичку".

"Интерес к готовым квартирам на вторичном рынке в июле 2025 года увеличился… Рост спроса отчасти связан с распространением семейной ипотеки на покупку вторичного жилья в городе с апреля 2025 года", — отметил руководитель бизнес-направления "Ипотека, страхование и сделочные сервисы" "Авито" Артур Ахметов.

Цены: что происходит сейчас

"Причины роста цен — в ограниченном предложении, высоком интересе со стороны покупателей из других регионов и появлении новых факторов притяжения вроде аэропорта", — отмечает Светлана Бут.

По данным местных агентств, за последний год диапазон роста доходил до двузначных величин, особенно в локациях у моря и в домах с понятной аренда-экономикой. Так, верхние значения по вторичке в "первой линии" доходят до 500-600 тыс. руб. за кв. м — это потолок текущего цикла без появления сверхпремиальных проектов нового уровня.

Прогноз на год: "почти как Сочи", но со своим характером

Эксперты ожидают продолжения "бычьего" тренда: +10-20% в зависимости от сегмента и района. На динамику повлияют:

• дальнейшее раскручивание авиасообщения (рост турпотока),
• ввод и продвижение крупных туристических объектов ("Марина", "Винный город", новые парковые пространства),
  приток семей с ипотекой,
• возможное смягчение ставок и переориентация частных инвесторов с депозитов на недвижимость.

При этом даже ожидаемый приход федеральных девелоперов и потенциальный старт новых проектов в 2026 году вряд ли понизят ценник: высокая стоимость земли и строительно-инженерная "себестоимость" в городе не дают основания ждать распродаж. Рынок остаётся "узким", а потому чувствительным к любому новому источнику спроса.

Практические выводы для покупателя

• Выбирайте локацию: Тонкий/Толстый мыс, Голубая бухта — лидеры интереса благодаря близости к морю и инфраструктуре.
• Смотрите на возраст дома: всё, что моложе 20 лет и/или с автономным отоплением, быстрее дорожает и проще сдаётся.
• Рассчитывайте "арендную математику": с возвращением перелётов посуточная аренда вновь стала драйвером окупаемости; сопоставляйте сезонную загрузку с платежами по ипотеке.
• Фиксируйте ставку по семейной ипотеке, если имеете право на программу: предложение "правильных" однушек и евро-двушек ограничено и быстро исчезает.

Коротко о главном

• Мораторий на многоэтажное жильё сохраняет дефицит предложения — "вторичка" доминирует.
• Аэропорт открылся — турпоток и инвестспрос растут.
• "Марина" и "Винный город" усиливают премиализацию локации.
• Семейная ипотека на "вторичку" в 2025 году — реальный инструмент спроса.