Жилье без арендной платы: как законно сэкономить на проживании

Передача жилья в пользование без требования арендной платы — распространённая практика, особенно среди близких людей. Однако такие отношения лучше оформлять официально, чтобы избежать недопонимания и спорных ситуаций в будущем. Договор безвозмездного пользования помогает чётко зафиксировать права и обязанности обеих сторон, даже если деньги за проживание не перечисляются.

Что это за договор и зачем он нужен

В гражданском кодексе вы не найдёте понятия "безвозмездная аренда", поскольку аренда по определению подразумевает плату. Правильное название — договор безвозмездного пользования. По нему одна сторона передаёт другой какое-либо имущество, а та обязуется вернуть его в сохранности.

Такой документ полезен, когда собственник хочет позволить кому-то жить в своей квартире бесплатно, но стремится обезопасить себя. Например, прописать, кто будет компенсировать ущерб, если жилец случайно затопит соседей.

Также в договоре можно закрепить обязанность пользователя оплачивать коммунальные услуги, что очень важно. По закону, даже если в квартире никто не прописан, платёжки за ЖКХ приходят на имя владельца, и именно он несёт ответственность за их оплату.

Когда заключается такое соглашение

Чаще всего подобные договоры используют в трёх основных ситуациях.

1. Между родственниками или друзьями. Собственник предоставляет жильё на безвозмездной основе, но проживающий берёт на себя затраты на коммуналку, мелкий ремонт или обязанность возместить возможный ущерб.
2. В благотворительных целях. Например, владелец квартиры временно предоставляет её нуждающейся семье, которая, в свою очередь, оплачивает эксплуатационные расходы.
3. В рамках обмена услугами. Иногда бесплатное проживание предлагается в обмен на помощь по хозяйству, уход за участком или ремонтные работы.

Кто может передавать жильё

Передать недвижимость в безвозмездное пользование может её законный владелец — собственник. Это также может сделать арендатор, который сам снимает жильё, но только при одном условии: если у него есть письменное разрешение от хозяина квартиры на заключение договора субаренды.

Важное ограничение: коммерческие организации не вправе передавать жильё в безвозмездное пользование физическим лицам. Это прямо запрещено Гражданским кодексом.

Вопрос налогообложения

С налогом на имущество физических лиц всё достаточно просто. Его всегда платит тот, кто является собственником объекта недвижимости. Факт передачи квартиры в пользование другому лицу на расчёты с ФНС не влияет.

"Налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество", — пояснили в ФНС России.

Однако в самом договоре можно отдельно прописать, что обязанность по компенсации собственнику суммы этого налога ложится на того, кто проживает в квартире.

Совершенно иная история возникает, если жильё передаётся организации. У неё возникает доход в натуральной форме, который необходимо задекларировать и заплатить с него налог. Его размер рассчитывается исходя из рыночной стоимости аренды аналогичного помещения.

Как правильно составить договор

Документ не требует нотариального заверения, но должен содержать ряд существенных пунктов. В их числе: полные паспортные данные обеих сторон, детальное описание передаваемого жилья (адрес, метраж, этаж), срок действия соглашения и цель использования помещения.

Пропишите обязанности сторон: кто поддерживает порядок, кто платит за коммуналку, как используется жильё. Чётко оговорите ограничения, например, запрет на перепланировку или сдачу в субаренду. Укажите, в каком состоянии квартира должна быть возвращена собственнику.

"А последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа", — гласит ст. 689 ГК РФ.

Чтобы документ был грамотным и максимально защищал ваши интересы, лучшим решением будет обратиться за помощью к юристу.