Свобода, ограниченная правилами: что скрывается за концепцией квартиры со свободной планировкой

Идея квартиры без внутренних стен кажется привлекательной, ведь она открывает простор для фантазии. Однако за этой свободой скрываются строгие правила, и знакомство с ними до начала ремонта сбережёт вам нервы, время и бюджет.

Так что же скрывается за этим термином? По сути, вам достаётся пустое пространство, ограниченное несущими стенами. Иногда застройщик лишь намечает контуры будущих комнат с помощью невысоких пеноблоков, а в других случаях вы получаете абсолютно гладкий бетонный бокс. Но отсутствие физических перегородок не означает, что их можно ставить где угодно. Исходная планировка существует на бумаге — в технической документации на дом и квартиру.

Где искать подсказки для планировки

Вашим главным ориентиром должен стать технический паспорт. В нём планировка обозначена пунктирными линиями, показывающими, где по задумке архитектора должны располагаться стены. После ремонта и узаконивания изменений эти линии на плане станут сплошными. Узаконивание необходимо не только для избежания штрафов, но и для корректного учёта площади — возведённые вами перегородки в неё не включаются.

"Планировка в такой квартире будет обозначена пунктирными линиями", — пояснили эксперты в области недвижимости.

Получить копию техпаспорта можно в Бюро технической инвентаризации (БТИ) вашего региона. Для этого потребуются документы на квартиру и паспорт. Услуга платная, и её стоимость варьируется. Например, в Москве она начинается от 4 тысяч рублей. Важный нюанс: если последние обмеры проводились более пяти лет назад, потребуется вызвать специалиста для нового обследования, что увеличит и сроки, и затраты.

Что можно и чего нельзя делать

Даже если вы готовы пройти процедуру согласования, некоторые изменения вам однозначно запретят. Законодательство защищает не только целостность несущих конструкций, но и покой ваших соседей.

Не получится согласовать:

• размещение санузла прямо над жилой комнатой или кухней соседей снизу;
• перенос кухни на место жилой комнаты;
• установку радиаторов отопления на лоджии или балконе;
• любые работы, которые затруднят доступ к общедомовым инженерным коммуникациям или вентиляционным коробам;
• полное объединение помещения с балконом или лоджией;
• снос или уменьшение вентиляционных коробов, даже если вы не задели общедомовые сети.

Под запретом также любые действия, которые могут ослабить несущие конструкции, нарушить работу инженерных систем или испортить внешний вид фасада.

Однако есть и хорошие новости. Жилищная инспекция вполне может разрешить:

1. Перенос и создание новых дверных проёмов (в ненесущих стенах).
2. Устройство антресольного этажа.
3. Объединение ванной и туалета.
4. Создание дополнительного санузла или кухни (при технической возможности).
5. Небольшое расширение жилой площади за счёт коридоров или кладовых.

На что смотреть в документах

Изучая техпаспорт, обращайте внимание на пунктирные линии — это и есть ваш план действий. Часто в документе не указано точное расположение сантехники. Главное — установить её в пределах выделенной функциональной зоны, то есть там, где застройщик планировал разместить "мокрые" помещения. Все коммуникации уже подведены к этим местам.

Итог прост: ваша свобода творчества ограничена рамками проекта застройщика и строительных норм. Прежде чем начинать ремонт, честно оцените, готовы ли вы к дополнительным хлопотам по согласованию перепланировки. Если нет — просто воплощайте в жизнь план, одобренный БТИ. Если же трудности вас не пугают — тщательно подготовьте проект и смело отправляйтесь в жилищную инспекцию.