Наследство в руинах: как аварийная квартира от бабушки может стать вашим проклятием вместо сокровища

Можно ли выгодно купить квартиру в аварийном доме? Этот вопрос волнует многих, кто ищет доступное жилье или рассматривает инвестиции в недвижимость. На первый взгляд, покупка квартиры в доме, признанном аварийным, кажется заманчивой: низкая цена и надежда на получение нового жилья в будущем. Однако реальность гораздо сложнее, и в этой статье мы подробно разберём, что такое аварийный дом, какие риски и ограничения связаны с покупкой такой недвижимости, а также расскажем, когда можно рассчитывать на компенсацию или переселение.

Что значит "аварийный дом" и чем он отличается от ветхого жилья

Сначала важно понять разницу между аварийным и ветхим жилым фондом. Ветхое жилье — это дома, которые находятся в плохом состоянии, но пока не представляют угрозы для жизни и здоровья жильцов. Такие дома могут ремонтироваться, и расселение из них не проводится до тех пор, пока их состояние не ухудшится до аварийного.

Аварийный дом — это уже совсем другая категория. Он признаётся таковым, если более половины жилых помещений в нём находятся в состоянии, создающем реальную опасность для жизни. Проще говоря, в большинстве комнат может произойти обрушение, и проживание в таком доме становится крайне рискованным. Законодательство предусматривает срочное расселение жильцов из аварийных домов, чтобы избежать трагедий.

Как определить, что дом аварийный

Существует официальный перечень признаков, по которым здание может быть признано аварийным. Среди них:

• значительные повреждения конструкций, угрожающие обрушением;
• расположение в опасных природных зонах — например, в районах с риском оползней, селевых потоков или лавин;
• нахождение в зонах с повышенной вероятностью техногенных катастроф;
• нарушение устойчивости здания, например, крены;
• повреждения, вызванные пожарами, землетрясениями, просадкой грунта и другими чрезвычайными ситуациями, если восстановление дома невозможно или экономически нецелесообразно.

Эти критерии закреплены в правительственных документах, что позволяет однозначно определить статус дома.

Почему покупка квартиры в аварийном доме — невыгодная инвестиция

Несмотря на привлекательность низкой цены, покупка квартиры в аварийном доме сопряжена с серьёзными юридическими и финансовыми ограничениями. Закон не запрещает такую сделку, но с 2019 года в Жилищный кодекс были внесены поправки, которые исключают возможность получения нового жилья взамен аварийного при покупке квартиры после признания дома аварийным.

Это значит, что если вы купили квартиру в аварийном доме уже после решения государственной комиссии, то не сможете участвовать в программе переселения. В вашем распоряжении будет только денежная компенсация, причём её размер не превысит сумму, указанную в договоре купли-продажи. То есть никакой выгоды от такой сделки ожидать не стоит.

Исключения из правил: наследники и покупатели до изменений в законодательстве

Если квартира в аварийном доме была унаследована, новый владелец сохраняет права предыдущего собственника. Это значит, что наследник может участвовать в программе переселения и получить жильё в новостройке. Аналогично, если квартира была приобретена до внесения ограничений в Жилищный кодекс, покупатель также может рассчитывать на участие в расселении.

Однако здесь есть свои риски: не все аварийные дома включаются в региональные программы расселения. Если дом не попал в такую программу, владельцу остаётся только денежная компенсация.

Как рассчитывается компенсация и что важно учесть при сделке

Размер компенсации определяется либо по рыночной стоимости, которую устанавливает независимый оценщик, либо по соглашению сторон. При покупке квартиры в аварийном доме важно указывать в договоре реальную цену — занижение стоимости может привести к уменьшению компенсации.

Также следует помнить, что:

• на покупку аварийного жилья нельзя использовать материнский капитал;
• аварийную квартиру нельзя приватизировать — попытка приватизации после признания дома аварийным может привести к признанию сделок с этим жильём недействительными;
• при продаже собственник обязан предупредить покупателя о статусе недвижимости. Информация об аварийности должна быть отражена в выписке из ЕГРН, которую стоит запросить до сделки.

Если покупатель не был проинформирован о статусе дома, он имеет право расторгнуть договор в судебном порядке.

Когда продажа или покупка квартиры в аварийном доме невозможна

Продать квартиру в аварийном доме нельзя, если:

• собственник уже заключил с властями соглашение о её обмене или получил компенсацию;
• есть судебное решение о принудительном выселении.

В остальных случаях сделки возможны, но с учётом всех вышеописанных ограничений.

Интересный факт

Программа расселения аварийного жилья в России постоянно обновляется. Например, новая программа, запущенная в ноябре 2022 года, рассчитана на переселение около 50 тысяч человек из многоэтажек, признанных аварийными в период с 2017 по 2022 год. Это говорит о том, что проблема аварийного жилья остаётся актуальной и требует внимания со стороны государства и граждан.

Покупка квартиры в аварийном доме — это не просто сделка с недвижимостью, а серьёзный юридический и финансовый вопрос, который требует внимательного изучения всех нюансов. Надежда на быструю прибыль или получение нового жилья при расселении сегодня не оправдана, и такие инвестиции могут обернуться потерями.