Рассрочка на новостройки: когда она выгоднее ипотеки и как избежать подводных камней

В последние годы рынок недвижимости растёт, несмотря на ставки по ипотеке выше 20%. По данным Росреестра, в 2023 году было зарегистрировано более 1 миллиона сделок с жильём, и рассрочка от застройщика стала одним из хитрых способов обойти кредитные ограничения. Интересный факт: средняя стоимость квадратного метра в Москве превысила 300 тысяч рублей в 2024 году, что делает полную оплату неподъёмной для многих семей.

Что такое рассрочка и как она работает

Рассрочка — это не кредит, а договор напрямую с застройщиком, где вы платите за квартиру поэтапно в течение оговорённого срока. Обычно это 1-3 года, без процентов от банка, но с возможными комиссиями или надбавками к цене. В отличие от ипотеки, здесь нет строгих требований к доходу или кредитной истории, что делает её доступной.

Преимущества: почему выбирают рассрочку

Этот способ имеет свои плюсы, которые привлекают покупателей:

• нет переплат по процентам: в отличие от банковского кредита, вы не платите банку за пользование деньгами;
• гибкость: сроки и суммы платежей можно согласовать индивидуально;
• простота: часто не нужно подтверждать доход или иметь идеальную кредитную историю.

Ещё один факт: по оценкам аналитиков, в 2023 году объём продаж новостроек в рассрочку вырос на 15-20%, особенно в регионах с высокими ценами на жильё.

Минусы и риски: что может пойти не так

Однако не всё так гладко. Рассрочка имеет серьёзные недостатки, которые важно учитывать.

1. Короткие сроки и большие платежи: Обычно нужно выплатить всё за 2-3 года, что означает высокие ежемесячные взносы, особенно если первоначальный платёж минимален.
2. Заморозка строительства: Если у застройщика проблемы, стройка может остановиться, и вернуть деньги будет сложно.
3. Изменение условий: Компания может в одностороннем порядке скорректировать договор.
4. Ограничения на продажу: Иногда нельзя перепродать квартиру до полной оплаты.

По словам главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной, приобретение квартиры в рассрочку от застройщика несет ряд серьезных рисков для покупателя.

"Рассрочка обычно очень ограниченная [во времени — прим. ред.], в среднем рассрочка сейчас идет на год-два. Рассрочка оформляется под обещание, что потом ставки на ипотеку снизятся и человек сможет оформить ипотечный кредит. Во-первых, этот ипотечный кредит ему никто пока не гарантировал, и важно будет, чтобы человек не попал в сложную ситуацию.

Второе, с точки зрения долговой нагрузки. Ведь рассрочка — это тоже долг. И данные об этом долге не передаются в бюро кредитных историй. Человек пришел в банк за кредитом, а данных о том, что у него уже есть долг, нет. И сможет ли он обслуживать дальше этот долг? Банк не может сделать вывод. И может быть просто чрезмерная закредитованность гражданина".

По словам Набиуллиной, очень важно, чтобы рассрочка для покупателя была очень прозрачной, не было скрытых переплат и комиссий, чтобы люди понимали, какие последствия их ждут.

Кроме того, глава ЦБ отметила, что и застройщики также несут риски.

"А с чем могут столкнуться застройщики? Если человек покупает жилье в рассрочку, соответственно, не наполняются эскроу-счета. И застройщики могут потерять то, по сути дела, льготное финансирование, которое они сейчас получают под проекты. Потому что наполнение эскроу-счетов ведет к тому, что застройщики получают кредиты по достаточно низким ставкам. И это риск для застройщиков", — рассказала глава Центробанка на пресс-конференции по итогам заседания о ключевой ставке.

Переход на ипотеку: миф или реальность

Многие задумываются: а можно ли начать с рассрочки, а потом переключиться на ипотеку? Теоретически да, но практика показывает сложности. Осенью 2023 года ожидали снижения ставок, но ключевая ставка выросла с 16% до 21%, и по прогнозам SberCIB, она может оставаться высокой до конца 2025 года.

Как это работает на практике

• этап строительства: вы вносите взнос и платите по графику до сдачи дома;
• после ввода в эксплуатацию: обращаетесь в банк за ипотекой на остаток, средства идут застройщику;
• плюсы: цена фиксируется, нет переплат во время стройки;
• минусы: высокие ставки на момент перехода, возможные изменения в договоре и отказ банка, если финансы пошатнутся.

Советы и альтернативы: как не ошибиться

Прежде чем решиться, тщательно подготовьтесь:

• проверьте репутацию застройщика: посмотрите на сданные объекты и отзывы;
• оцените риски: подумайте, что делать, если ставки не снизятся;
• изучите договор: обратите внимание на штрафы, изменения условий и расторжение;
• обратитесь к юристу: профессионал поможет избежать ловушек.

Если рассрочка не подходит, рассмотрите варианты:

• льготная ипотека: программы вроде "Семейной" или "Дальневосточной" снижают нагрузку;
• вторичное жильё: купить сразу, без рассрочки, и почаще ниже цен;
• траншевая ипотека: брать кредит частями, платя проценты только за использованную сумму.

В итоге, рассрочка в 2025 году — это шанс для тех, кто готов к рискам, но требует осмотрительности. Изучите все детали, задайте вопросы и проконсультируйтесь с экспертами, прежде чем подписывать договор.