Квартиры есть, покупателей нет: в южных и сибирских городах новостройки растут, а сделки тают на глазах

Рынок новостроек в России переживает заметное охлаждение: за девять месяцев 2025 года число сделок с первичным жильём сократилось почти повсеместно. По данным bnMAP. pro, самые резкие падения зафиксированы в Севастополе и Красноярске, где интерес покупателей сократился соответственно на 50,3% и 37,1%. Это рекордные значения среди крупных городов страны и тревожный сигнал для застройщиков, привыкших к активному спросу последних лет.

Резкое торможение: города-лидеры падения

В Севастополе за январь-сентябрь 2025 года заключено лишь 0,46 тыс. сделок с новостройками. Для сравнения, годом ранее этот показатель был вдвое выше. bnMAP. pro фиксирует максимальное снижение спроса именно в этом регионе — минус 50,3%. Схожая динамика наблюдается и в Красноярске, где показатель упал на 37,1% и составил 3,24 тыс. сделок.
Такое падение связывают с совокупностью факторов: ростом ипотечных ставок, исчерпанием отложенного спроса после пандемийного периода и ограниченными доходами населения. На фоне снижения господдержки покупатели стали осторожнее, особенно в регионах, где доля льготных программ была решающей.

Почему Севастополь пострадал сильнее других? Эксперты указывают, что рынок города во многом зависел от покупателей из других регионов, прежде всего Москвы и Санкт-Петербурга, рассматривавших покупку на юге как инвестицию или будущую "вторую недвижимость". Когда ставки по ипотеке выросли, этот поток резко иссяк.

Вторая волна снижения: Волгоград и северные города

Третье место по темпам падения занимает Волгоград. Здесь число сделок с новостройками снизилось на 32,8% — до 2,75 тыс. объектов. Это отражает общее охлаждение интереса к новому жилью в Поволжье. В таких городах, как правило, доля ипотечных сделок особенно велика, поэтому любое изменение ставки мгновенно бьёт по статистике продаж.

В целом по стране динамика отрицательная даже в крупнейших центрах. В Москве за девять месяцев зарегистрировано чуть более 59 тыс. сделок — на 8,1% меньше, чем годом ранее. В Подмосковье падение составило 5,8%, в Санкт-Петербурге — 29,9% (23,8 тыс. сделок).

"Максимальное падение спроса отмечено в Севастополе… Также существенное падение зафиксировано в Красноярске", — говорится в материалах bnMAP. pro.

Такие данные показывают, что даже традиционно устойчивые мегаполисы теряют покупателей, несмотря на активное предложение и рекламные кампании девелоперов.

Где продажи растут вопреки тренду

На фоне повсеместного снижения лишь три региона показали рост. Калининградская область лидирует с приростом 23,8% — до 3,28 тыс. сделок. Второе место у Нижнего Новгорода — плюс 10,8% (4,18 тыс. сделок), третье — у Калининграда, где спрос вырос на 7,2%, до 2,64 тыс.
Этот всплеск эксперты объясняют особым положением регионов: в Калининграде — ограниченное предложение и высокий интерес покупателей из других областей, в Нижнем — стабилизация доходов и развитие транспортной инфраструктуры, которая повышает привлекательность новых кварталов.

Что общего у регионов с ростом? Там наблюдается более сбалансированное предложение и меньше спекулятивного спроса, а также активное участие местных застройщиков, не зависящих от федеральных кредитных схем. Это делает рынок менее уязвимым к изменениям ключевой ставки.

Ипотека как тормоз и двигатель

Рост ключевой ставки стал главным фактором снижения продаж. Для многих семей ипотека остаётся единственным способом приобрести жильё, однако даже незначительное повышение процента делает ежемесячный платёж непосильным.
Многие застройщики вынуждены стимулировать клиентов рассрочками и скидками, но это снижает их собственную маржу. По данным bnMAP.pro, в некоторых городах доля сделок со скидкой превысила 40%.

Можно ли вернуть интерес покупателей? Теоретически — да, если возобновятся более мягкие ипотечные программы или произойдёт стабилизация цен. Однако краткосрочного эффекта ждать не стоит: рынок уже перешёл в фазу рационального спроса, когда решение о покупке принимается дольше и осмотрительнее.

Ошибки девелоперов и покупательские ожидания

Некоторые застройщики до сих пор действуют по инерции, удерживая высокие цены и надеясь на очередной виток льготных программ. Такая стратегия уже привела к переизбытку предложений в сегменте бизнес-класса, особенно в Москве и Петербурге.
Покупатели, напротив, ждут снижения цен и всё чаще обращаются к вторичному рынку, где можно торговаться. Ошибка — затягивать решение о покупке, надеясь на резкий обвал цен. В итоге такие клиенты нередко теряют подходящие варианты.

Чтобы избежать подобных ситуаций, аналитики советуют:

• сравнивать не только стоимость, но и структуру платежа по ипотеке (с учётом страхования и комиссии);

• проверять репутацию застройщика и наличие разрешительной документации;

• учитывать инфраструктуру и темпы развития района, а не только цену за квадратный метр.

Что дальше: сценарии на конец 2025 года

Если тенденция сохранится, рынок новостроек может завершить год с общим снижением числа сделок на 15-20%. При этом аналитики не исключают точечного роста в отдельных локациях, где строится мало, но есть стабильный спрос.
Ситуация напоминает период 2014–2015 годов, когда рынок также "проседал" из-за макроэкономических факторов, а затем выровнялся благодаря адресным мерам поддержки. Однако на этот раз потенциал для восстановления ограничен: население осторожно, доходы растут медленно, а себестоимость строительства остаётся высокой.

Что будет, если льготная ипотека полностью исчезнет? Скорее всего, рынок перейдёт в стадию естественного спроса, где покупка квартиры станет осознанным решением, а не реакцией на выгодную ставку. Это может оздоровить отрасль, но приведёт к сокращению объёмов строительства.