Квартира в подарок или обременение на годы: тонкая грань между жестом и катастрофой

Дарить квартиру стало сложнее — но безопаснее. С января 2025 года простой "договор на коленке" больше не прокатит: дарение жилья теперь обязательно оформляется у нотариуса. Законодатели рассчитывают так отсечь значительную часть мошеннических схем, а участникам — добавить уверенности, что права защищены с первой до последней подписи.

Что именно изменилось с 2025 года

С 13 января 2025 вступили в силу поправки к п. 3 ст. 574 ГК РФ: любой договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению — без исключений для близких родственников. Первоначально такая оговорка действительно обсуждалась, но ко второму и третьему чтениям её убрали.

Практический плюс: нотариус подаст документы в Росреестр электронно, и регистрация пройдёт быстрее — по нотариальным сделкам её делают в течение 24 часов. Если договор был отправлен в Росреестр до 13 января, дополнительно заверять его не требуется.

Ещё один штрих: для сделок дарения между близкими родственниками готовят льготный режим оплаты нотариальных действий (скидки к тарифам). Это подтверждают и разъяснения профильных комитетов, и принятые решения по госпошлине.

Пять ключевых рисков дарения

Неотменяемость: право собственности уходит сразу

После регистрации одаряемый становится полноправным собственником, и вернуть квартиру назад почти невозможно. Закон знает считанные основания отмены: покушение на жизнь дарителя (или его близких), причинение телесных повреждений, а также отдельные случаи, прямо поименованные в ст. 578 ГК РФ. Суд может отменить дарение по заявлению заинтересованного лица, но это исключение, а не правило.

Да, даритель вправе оговорить пожизненное право пользования (сервитут/безвозмездное проживание), но гарантий, что новый собственник не решит продать квартиру или заселить жильцов, нет. Тогда защищаться придётся уже не "назад к дарению", а через отдельные иски о сохранении права пользования.

"Передумал — поздно": отзыв после подписания не спасает

Даже если даритель после подписания договора не подаст документы на регистрацию, одаряемый может через суд признать своё право и довести сделку до ЕГРН. В реальности это означает: единственная эффективная защита — оспаривание договора (например, при доказательствах заблуждения, давления, недееспособности, отсутствия волеизъявления).

Притворность — прямой путь к недействительности

Если дарение использовано как "ширма" (например, чтобы обойти преимущественное право покупки доли или ограничения по продаже), суд применит правила прикрытого договора. Практика показывает: как только установлен иной фактический характер сделки, "дарение" перестаёт работать и аннулируется.

Налоги: не родственник — плати

Для близких родственников дарение недвижимости по-прежнему освобождено от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). В остальных случаях с 2025 года действует прогрессивная шкала: 13% — в пределах 2,4 млн ₽, а с суммы сверх — 15%. Эти разъяснения подтверждены Минфином в 2025 году; профильные издания уже приводят расчёты и примеры.

Банкротство и долги: сделки "откручивают" назад

Если дарение явно использовалось для ухода от кредиторов, оно оспаривается в рамках банкротства: как подозрительная или совершённая во вред кредиторам. Сроки "задним числом" — до трёх лет для вредоносных сделок и до года при неравноценном встречном исполнении. Эти механизмы закреплены в ст. 61.2 Закона о банкротстве.

Зачем вообще нотариус: три практических эффекта

• Юрпроверка и идентификация. Нотариус проверяет дееспособность, полномочия, правоустанавливающие документы, наличие ограничений/запретов и объясняет сторонам последствия сделки — это снижает вероятность "случайных" ошибок и сознательных манипуляций.
• Скорость регистрации. Документы уходят в Росреестр по защищённым каналам, регистрация — в течение суток, а статус можно отследить.
• Понятная цена. Единый нотариальный тариф включает федеральную и региональную части (госпошлина — 0,5% суммы договора, минимум 300 ₽, максимум 20 000 ₽) плюс услуги правового/технического характера (их величина зависит от региона, для дарения часто оценивают "в районе десятков тысяч"). Для родственных дарений готовят льготы — в том числе скидки к тарифам.

Полезные факты, которые часто упускают

• Дарение, поданное в Росреестр до 13 января 2025 года, переоформлять не надо — оно остаётся действительным
• Исключений для "семейного круга" нет: близкие родственники тоже идут к нотариусу (льготы — по тарифам, а не по форме сделки).
• Дарение не равно продажа: после дарения минимальный срок владения по-прежнему важен при последующей продаже, иначе возникнет НДФЛ с продажи (ставка зависит от статуса резидента и сроков владения).

Как снизить риски до и после подписания

Фиксируйте условия пользования (право проживания дарителя) в тексте договора и сразу отражайте их при регистрации.
Проверяйте "долговой фон" дарителя — если у вас есть сведения о предстоящей процедуре банкротства, сделка почти гарантированно станет мишенью для оспаривания.

Собирайте доказательства волеизъявления (видео-фиксация встречи у нотариуса, медицинские заключения при пожилом возрасте дарителя) — это поможет, если одаряемому в будущем придётся подтверждать добросовестность.

Считайте налоги заранее: если дарение между "не родственниками", оцените нагрузку по новой шкале 13/15%, чтобы не попасть в ситуацию "приятный подарок — дорогой НДФЛ".