Срыв сроков новостроек: почему застройщик может не платить неустойку

Что делать, если застройщик не сдает квартиру вовремя? Особенно остро этот вопрос стоит, если жильё куплено в ипотеку. Срыв сроков сдачи новостройки — ситуация, с которой сталкиваются многие дольщики. Но не все знают, как правильно действовать, чтобы защитить свои права и получить компенсацию. Разберёмся вместе.

Отличие даты сдачи дома и передачи ключей

Первое, что важно понять — срок сдачи дома в эксплуатацию и дата подписания акта приема-передачи квартиры — это не одно и то же.

Срок сдачи дома в эксплуатацию - это момент, когда дом должен быть построен и готов к заселению.

Дата подписания акта приема-передачи - это фактическая передача ключей покупателю. Как правило, именно эта дата указывается в договоре с застройщиком. После подписания акта квартира становится вашей, и вы можете въезжать.

Что говорит закон, если застройщик задерживает ключи

Если застройщик переносит дату передачи ключей хотя бы на один день позже, чем указано в договоре, дольщик имеет право требовать неустойку.

Также закон позволяет отказаться от договора участия в долевом строительстве и вернуть деньги. Это закреплено в Федеральном законе №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве…".

Дополнительное соглашение о переносе сроков: стоит ли подписывать

Когда застройщик понимает, что не успеет сдать квартиру вовремя, он обязан уведомить вас не позднее, чем за 2 месяца до новой даты. При этом он предложит подписать дополнительное соглашение с изменением срока передачи ключей.

Подписание такого соглашения — ваше право, а не обязанность. Если вы подпишете, то не сможете претендовать на неустойку за просрочку, поскольку фактически соглашаетесь на новые сроки.

Как получить неустойку от застройщика

Сейчас в России действует временный мораторий на начисление неустойки застройщикам за просрочку сдачи домов. Но в обычной ситуации неустойку можно получить двумя способами:

1. Направить застройщику претензию с требованием выплатить неустойку.
2. Если застройщик откажется — обратиться в суд.

Сразу подавать иск в суд без досудебного урегулирования можно, если в договоре не прописан обязательный порядок претензионного урегулирования.

Важно: неустойка продолжает начисляться даже во время судебного разбирательства, и её размер за этот период тоже можно взыскать.

Как рассчитать размер неустойки

До 2023 года неустойка составляла 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки без ограничений.

Однако президент Владимир Путин подписал закон, ограничивающий максимальный размер неустойки 5% от цены договора для уникальных объектов, например, жилых домов выше 100 метров.

Стоит ли расторгать договор с застройщиком

Если вы понимаете, что ключи точно не получите в срок, можно расторгнуть договор и потребовать возврат денег.

Но это не всегда лучший вариант. Если дом строится активно и близок к сдаче, выгоднее дождаться передачи квартиры, ведь её рыночная стоимость может превысить сумму покупки и компенсации.

Если же стройка стоит, а срок передачи уже близок, стоит задуматься о расторжении договора. При банкротстве застройщика вернуть деньги можно только через суд.

Особенности, если квартира куплена в ипотеку

При покупке жилья в ипотеку важно оформить право собственности и предоставить в банк документы, подтверждающие целевое использование кредита:

• отчет об оценке;
• выписку из ЕГРН;
• страховой полис.

Все документы нужно подать одновременно в течение 3 месяцев после регистрации права собственности. Максимальный срок — 3 года с даты получения кредита, если собственность оформлена позже.

Если застройщик задерживает передачу квартиры, а срок подачи документов в банк подходит, обязательно уведомите банк и приложите подтверждающие документы о переносе сроков.