Как сэкономить на налогах при дарении недвижимости детям: законные способы

Представьте: вы решили подарить квартиру своему ребенку, но ему еще нет 18 лет. Звучит просто, но в России такие сделки таят немало подводных камней. Как правильно оформить дарственную на несовершеннолетнего, чтобы все прошло гладко? Разберемся шаг за шагом с экспертами и фактами.

Возможность дарения недвижимости ребенку

Оформить договор дарения квартиры или дома на ребенка вполне реально, но закон требует участия родителей, если одаряемому меньше 18 лет. Без этого сделка может быть признана недействительной. Интересный факт: по данным Росреестра, в 2022 году в России зарегистрировали более 1,2 миллиона сделок с недвижимостью, и значительная часть из них — дарения, часто именно в пользу детей, чтобы обеспечить их будущее.

Для малышей до 14 лет родители подписывают договор сами, выступая в роли представителей. Если ребенок старше 14, он может участвовать самостоятельно, но с письменного согласия родителей. Исключение — эмансипация: если подросток в 16 лет работает по трудовому договору или занимается бизнесом с родительского одобрения, он становится полностью дееспособным.

Несовершеннолетние до 14 лет не могут получать недвижимость в дар от своего имени. Поэтому договор будет подписывать его родитель, действующий в интересах своего ребенка. Если же его подпишет сам малолетний, то сделка будет ничтожной, и Росреестр не зарегистрирует переход имущества.

А вот если нужно оформить дарственную на ребенка в возрасте 14 лет или старше, он самостоятельно будет выступать стороной сделки. В этом случае на несовершеннолетнего можно оформить договор дарения, но с письменного согласия родителей. Если оно не получено, сделку могут признать недействительной по иску законных представителей.

Однако у этого правила есть и исключение: согласие законных представителей не требуется, если несовершеннолетний приобрел полную дееспособность в связи с эмансипацией или вступлением в брак.

Эмансипация производится по решению органа опеки и попечительства — с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия — по решению суда (п. 1 ст. 27 ГК РФ).

Эмансипация в данном случае — юридический термин: согласно ст. 27 Гражданского кодекса, несовершеннолетний в возрасте 16 лет или старше может получить статус полностью дееспособного, если трудоустроен по трудовому договору либо с согласия родителей занимается предпринимательской деятельностью.

Дарение движимого имущества и изменения в законодательстве

С движимым имуществом, таким как автомобиль или деньги, все проще: часто хватает устного согласия дарителя. Но для недвижимости с 13 января 2025 года все договоры дарения между гражданами должны быть нотариально удостоверены — это нововведение для защиты интересов сторон.

В любом случае необходима письменная форма. До совершеннолетия все сделки требуют согласия родителей, с 14 до 18 лет ребенок вправе только подписывать документы.

Более того, с 13 января 2025 года договоры дарения недвижимости, заключенные между гражданами, подлежат нотариальному удостоверению.

Необходимые документы для оформления

Чтобы дарственная на несовершеннолетнего прошла регистрацию, соберите базовый пакет:

• паспорт дарителя;
• свидетельство о рождении или паспорт одаряемого;
• выписка из ЕГРН и свидетельство о праве собственности на недвижимость;
• паспорт одного из родителей (или усыновителей/попечителей).

Дополнительно могут понадобиться:

• согласие супруга, если имущество в совместной собственности;
• согласие родителей, если даритель сам несовершеннолетний;
• доверенность, если даритель не может присутствовать (но если дарят родители, она не нужна). В доверенности укажите полное имя одаряемого и описание имущества.

Многие спрашивают: можно ли подарить квартиру грудному ребенку? Да, но в договоре одаряемым указывают родителя, так как малыш не может осознанно принять дар.

Содержание договора дарения

Договор дарения квартиры ребенку не имеет строгой формы, но должен включать ключевые элементы для регистрации в Росреестре. Называйте его "Договор дарения" — это юридически корректно. Укажите дату, место составления и полные данные сторон: имена, паспортные данные (или свидетельство о рождении для детей до 14 лет).

Опишите объект: адрес, площадь, кадастровый номер. Если ребенок 14-18 лет, отметьте согласие родителей — лучше приложить его и указать, что даритель ознакомлен.

Желательно приложить такое согласие к договору и указать, что даритель с ним ознакомлен. В договоре дарения с ребенком до 14 лет должны быть указаны реквизиты родителя (паспортные данные, дата рождения, адрес и т. д.) и данные ребенка (данные свидетельства о рождении, место регистрации, дата и место рождения).

Копия свидетельства о рождении подается в Росреестр вместо паспорта при оформлении дарения квартиры ребенка в возрасте до 14 лет. Также нужна копия паспорта родителя. А при дарении несовершеннолетнему, который старше 14 лет, в Росреестр нужно подать согласие родителей.

Таким образом, при дарении недвижимости ребенку в возрасте от 14 до 18 лет родитель удостоверяет у нотариуса отдельное согласие на совершение такой сделки ребенком либо такое согласие может быть включено в сам текст договора дарения (в таком случае родитель подписывает договор наряду с ребенком).

На практике эти документы довольно часто не предоставляют, что ведет к приостановке регистрации перехода прав на недвижимость, подчеркивает юрист.

Сроки, стоимость и налоги

Оформление дарственной на недвижимость занимает больше времени, чем на движимое имущество: регистрация в Росреестре плюс нотариус. Стоимость зависит от типа объекта — от 700 рублей за земельный участок до 4 тысяч за квартиру (если кадастровая стоимость до 20 млн рублей).

Нотариальный тариф для близких родственников:

• до 10 млн рублей: 3000 рублей + 0,2% от оценки;
• свыше 10 млн: 23 000 рублей + 0,1% от суммы сверх 10 млн, но не более 50 000 рублей.

НДФЛ (13-15%) не платят, если даритель — близкий родственник (родители, дети, внуки, бабушки/дедушки, супруги, братья/сестры). Интересный факт: по данным ФНС, в 2023 году от уплаты НДФЛ при дарении между родственниками освободили сделки на сумму более 100 млрд рублей, что подтверждает популярность такого способа передачи имущества.

В итоге, дарение недвижимости ребенку — это надежный способ обеспечить его будущее, но требует тщательной подготовки. Следуйте правилам, и все пройдет успешно.