Не просто формальность: как технический план защищает права собственника

Любой объект недвижимости, будь то квартира, частный дом, земельный участок или даже сарай, должен быть внесён в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Без этой процедуры совершать с ним сделки — продавать, дарить или завещать — будет невозможно. Ключевым документом для такой регистрации является технический план.

Этот документ содержит исчерпывающее описание объекта: его местоположение на участке, площадь, этажность, материалы стен и другие важные параметры. Он необходим для зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства и даже для таких сложных форм собственности, как единые недвижимые комплексы или машино-места.

Когда без технического плана не обойтись

Ситуаций, в которых потребуется подготовка этого документа, довольно много. Вот основные из них:

1. Новая недвижимость. Если вы построили жилой дом и хотите оформить на него право собственности для последующей продажи или передачи по наследству.
2. Новые помещения. Для регистрации права на квартиру, офис или другую недвижимость внутри здания, если она не была учтена ранее.
3. Изменения в объекте. Если вы сделали перепланировку в квартире, объединили комнаты, пристроили к дому веранду или изменили его площадь другим способом. Технический план фиксирует эти изменения для внесения в реестр.
4. Ранее учтённые объекты. Многие объекты были поставлены на учёт давно, и в ЕГРН о них есть лишь общие данные из старых технических паспортов БТИ. Чтобы дополнить реестр отсутствующей информацией, например, точными координатами здания, также нужен технический план.

Чем технический план отличается от технического паспорта

Многие путают эти два документа, и это неудивительно — до 2013 года основную роль играл именно технический паспорт, который выдавался бюро технической инвентаризации (БТИ). Однако между ними есть принципиальная разница.

Технический паспорт — это в первую очередь описание самого объекта. А вот технический план, помимо этого, содержит точные координаты, которые "привязывают" здание или сооружение к конкретной местности и земельному участку. Эта информация стала обязательной с введением нового законодательства.

"Технический паспорт, выданный до 2013 года, может являться основанием для подготовки технического плана", — отметил эксперт в сфере кадастрового учёта.

Это значит, что старый документ не пропадает даром. Его можно использовать как основу для создания современного технического плана. Однако если объект был внесён в реестр только на основании паспорта БТИ (и считается "ранее учтённым"), то в ЕГРН будут отсутствовать данные о его точных границах.

Как и где оформить документ

Подготовкой технического плана занимается квалифицированный специалист — кадастровый инженер. Именно к нему нужно обратиться с пакетом документов на объект.

С недавних пор в этой сфере произошли важные изменения. С 1 мая 2024 года технический план готовится исключительно в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью специалиста. Это современный и безопасный формат, который ускоряет процесс обработки данных.

При этом по желанию заказчика и по условиям договора кадастровый инженер может подготовить и бумажную версию, заверенную печатью и подписью.

Готовый технический план вместе с заявлением необходимо подать в орган регистрации прав. Сделать это можно через многофункциональный центр (МФЦ) или напрямую в отделении Федеральной кадастровой палаты.