Оспаривание кадастровой стоимости: реально ли вернуть переплаченные налоги

Представьте, что ваша квартира в центре Москвы стоит 10 миллионов рублей по мнению рынка, но для государства — все 15. Как такое возможно и почему это важно знать каждому владельцу недвижимости? Давайте разберёмся в деталях кадастровой стоимости, её отличиях от рыночной и влиянии на вашу жизнь.

Отличия кадастровой стоимости от рыночной

Кадастровая стоимость — это официальная оценка недвижимости, которую проводит государство по единой методике. Она отражает среднюю цену аналогичных объектов в регионе на определённую дату. Например, в 2023 году в ряде регионов России прошла массовая переоценка, что привело к росту кадастровой стоимости на 20-30% для многих квартир, как сообщили в Росреестре. Это не случайно: такая оценка фиксируется на 4-5 лет и не меняется ежедневно, в отличие от рыночной цены.

Рыночная стоимость, напротив, формируется свободно — это сумма, за которую продавец и покупатель договариваются при сделке. На неё влияют факторы вроде площади, этажа, года постройки, состояния коммуникаций, ремонта, расположения и инфраструктуры. Полный список критериев зависит от объекта, но он всегда шире, чем при кадастровой оценке.

Интересный факт: по данным аналитиков рынка, в кризисные периоды, такие как пандемия 2020 года, разница между этими двумя стоимостями может достигать 40%, поскольку рынок реагирует быстрее на изменения.

На что влияет кадастровая стоимость

Этот параметр влияет на многие финансовые аспекты вашей жизни. Во-первых, он служит базой для расчёта налогов на имущество и землю. Согласно Налоговому кодексу РФ (статья 403), налог рассчитывается так: стоимость по кадастру на 1 января x ставка. Во-вторых, при продаже недвижимости с 2025 года применяется прогрессивная шкала НДФЛ: если прибыль до 2,4 млн рублей — 13%, выше — 15% от превышения плюс фиксированная сумма. Но если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, налог берётся именно от этой доли (статья 214.10 НК РФ).

Также кадастровая стоимость учитывается при дарении: получатель платит 13% от неё. Для нотариальных сделок, таких как продажа доли или имущества несовершеннолетних, госпошлина может рассчитываться от этой суммы, если она выше рыночной. Ещё один пример: при наследстве нотариус использует кадастровые данные для госпошлины, а банки требуют их для ипотеки.

Как узнать кадастровую стоимость

Узнать стоимость просто: введите адрес или кадастровый номер на сайте Росреестра в публичной кадастровой карте. Альтернатива — сервис "Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки". Можно заказать бесплатную выписку из ЕГРН онлайн через Госуслуги или в МФЦ; она придёт в течение 3 рабочих дней.

Кто рассчитывает и как часто проводится оценка

Оценку проводят бюджетные учреждения регионов по решению местных властей, следуя указаниям Минэкономразвития. В большинстве регионов — каждые 4 года, но в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — каждые 2 года. Используются данные о местоположении, годе постройки, материалах, состоянии (ветхость, аварийность), обременениях и реконструкциях.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость и как это сделать

Если стоимость завышена, её можно оспорить через комиссию при Росреестре или в суде. Комиссия рассматривает заявление в произвольной форме с указанием причин; решение выносится за месяц. В суде процесс занимает до 2 месяцев для прямого оспаривания или месяц для обжалования решения комиссии.

Для оспаривания нужны документы:

• выписка из ЕГРН;
• договор продажи, дарения или другой документ о правах;
• доказательства недостоверности данных (например, о состоянии объекта);
• отчёт независимой оценки, если рыночная цена ниже;
• доверенность и диплом юриста, если подаёт представитель.

Интересный факт: по статистике Росреестра, в 2022 году было оспорено около 10% кадастровых оценок, что позволило снизить налоги для тысяч собственников.

Кадастровая стоимость — государственная оценка, которая влияет на налоги, пошлины и сделки с недвижимостью. Она отличается от рыночной и фиксируется на 2-5 лет. Узнать её можно онлайн или через выписку, а при несогласии — оспорить. В 2023 году переоценка затронула миллионы объектов, подчеркнув важность проверки этих данных.